空き家の査定は、普通の家と何が違うのか｜法律が定めた4つの段

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最終更新 2026-09-17

空き家の査定を頼むと、普通の家より数字の幅が大きく出ます。

理由は建物の傷みだけではありません。空き家には普通の家に無い条件が付いていることがあり、それが価格と、持ち続ける費用の両方を動かします。

この記事では、空き家の査定でだけ効いてくることを、空家法の条文で確かめます。

先に結論：査定を頼む前に、自分で確かめられる5つ

この表を引用する

出典: e-Gov法令検索（空家等対策の推進に関する特別措置法・宅地建物取引業法／2026-09-17確認）

★いちばん効くのは1行目です。市町村からの措置は段になっていて、どの段にいるかで話が変わります。ここを知らずに査定を頼むと、返ってきた数字の理由が分かりません。

空家法の措置は「段」になっている

空き家に対する市町村の措置は、2つの筋があり、それぞれ段を踏みます。

筋1：管理不全空家等（13条）

まだ危険な状態ではないが、放っておくと危なくなる空き家です。条文はこう定義しています。

市町村長は、空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま
放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると
認めるときは、当該状態にあると認められる空家等（以下「管理不全
空家等」という。）の所有者等に対し、…必要な措置をとるよう指導を
することができる。

出典: 空家等対策の推進に関する特別措置法 13条1項（2026-09-17確認）

指導をしてもなお改善されないときは、勧告に進みます（同2項）。条文は勧告の内容として修繕と立木竹の伐採を挙げています。

筋2：特定空家等（22条）

すでに危険・不衛生・景観を著しく損なうなどの状態にある空き家です（2条2項）。こちらは4段あります。

出典: 空家等対策の推進に関する特別措置法 22条（2026-09-17確認）

★22条1項には、条文自身が付けた例外があります。倒壊等の危険や著しい不衛生の状態にない特定空家等については、建築物の除却を除くと書かれています。つまり景観だけを理由に「壊せ」とは言えない作りです。

★所有者が分からない場合も進みます。22条10項は、過失なく命令対象者を確知することができないとき、市町村長がその負担において措置を行えると定めています。費用は後から徴収されます（同12項）。

段ごとに、査定に効くものが変わる

★勧告の段が、いちばん金額に効きます。住宅が建つ土地の固定資産税の軽減が外れると、売れるまでの保有費用が変わります。

★ただし、税の扱いは空家法の条文には書かれていません。上の表の「勧告」の行だけは、空家法ではなく自治体の資料で確かめたことです。神戸市は勧告を受けた空き家を特例から外す条件として挙げ、外れた場合の影響を「3.5倍程度上がる可能性」と書いています。よく見る「6倍」という数字は、市の資料には見当たりませんでした。引用と条件は空き家にかかる税金にまとめています。自分の市区町村のページで確かめてください。

命令まで進むと、物件に札が立つ

ここは査定に直接ひびきます。条文を2つ並べます。

市町村長は、第三項の規定による命令をした場合においては、標識の
設置その他国土交通省令・総務省令で定める方法により、その旨を
公示しなければならない。

前項の標識は、第三項の規定による命令に係る特定空家等に設置する
ことができる。この場合においては、当該特定空家等の所有者等は、
当該標識の設置を拒み、又は妨げてはならない。

出典: 空家等対策の推進に関する特別措置法 22条13項・14項（2026-09-17確認）

★公示は「しなければならない」、標識は「拒み、又は妨げてはならない」です。買う側も査定する側も、現地に行けば分かります。隠して売る前提が立ちません。

定義は、建物だけの話ではない

2条1項の定義を読むと、敷地と、土地に定着する物まで入っています。

この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物で
あって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及び
その敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。…）をいう。

出典: 空家等対策の推進に関する特別措置法 2条1項（2026-09-17確認）

だから13条2項と22条の措置に立木竹の伐採が並んでいます。★庭木が伸びていることは、建物と別の話ではありません。査定のときに「木の処分でいくら引かれるか」を聞いておくと、後から出てきません。

なお同項のただし書で、国又は地方公共団体が所有・管理するものは空家等から除かれています。

「査定額」の根拠は、出させてよい

空き家は状態の幅が大きいぶん、同じ物件でも会社によって数字が割れます。そのとき根拠を聞くのは遠慮ではなく、宅建業法が相手に課している義務です。

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を
述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

出典: 宅地建物取引業法 34条の2第2項（2026-09-17確認）

この義務の範囲と、期間や報告の決まりは無料査定でもめる前ににまとめました。査定の入口の形（その場で数字が出るか、訪問が要るか）は査定はどこまでオンラインで進むかで扱っています。

空き家の査定は「2つの数字」で取る

空き家では、そのまま売る場合と解体して更地で売る場合で数字が別になります。片方だけ聞くと比べられません。

★順番を間違えると損が出ます。先に壊してから売れないと、解体費を払ったうえに住宅用地の軽減も外れます。解体の要件と見積もりの取り方は解体業者の選び方に、売るか解体するかの比較は相続した空き家をどうするかにあります。

仲介手数料の上限は国の告示で決まっているので、手取りの計算に使えます（不動産の仲介手数料）。

当サイトに記録している窓口

提携している会社のうち、空き家に関係する3社です。並び順はおすすめ順ではありません。

出典: 各社の公式サイト（訳あり物件買取センター 2026-08-31確認／ハックベリーズ不動産 2026-08-22確認／解体工事比較ナビ 2026-08-31確認）

★対応エリアの明示があるのは1社だけです。ハックベリーズ不動産は本店が東京都練馬区の1か所で免許も東京都知事免許ですが、それは対応エリアの明示ではありません。解体工事比較ナビは見積もりフォームの都道府県の選択肢が47件ありますが、これも明示ではありません。

★売る前提が固まっていないなら、訪問査定から入らないでください。決めていないのに話が進みます。買取で売るときの注意（クーリング・オフが使えない・知っている不具合は伝える）は空き家の買取にまとめています。

条件から窓口を絞るときは相続した不動産の売却の相談先から、状況から選ぶときは状況から相談先を選ぶから入ってください。

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この記事でしていないこと

• 査定額の目安は書いていません。空き家の相場を示す一次資料を確認できていません
• 解体費の金額も書いていません。国土交通省の標準建設費は建設費で、解体費ではありません
• 「築何年で建物の価値がゼロになる」とは書いていません。公の資料で確認できていません
• 固定資産税がいくら上がるかは計算していません。自治体の資料の引用は空き家にかかる税金にあります
• 3,000万円の特別控除の要件と期限は扱っていません。空き家の買取に条件の表があります
• 指導や勧告の判断基準は市区町村で違います。条文が定めているのは段と手続きだけです
• 標識が立った物件の価格への影響は、数字で確かめていません。条文が定めた事実だけを書いています

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