相続した不動産の名義変更｜間に合わないときの相続人申告登記

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最終更新 2026-09-02

相続した不動産の名義変更は、いま義務になっています。（そもそも受け継ぐかどうかを決めていないなら、先に相続放棄の期限と費用です。3か月の期限があります。） 2024年4月1日から、知った日から3年以内。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

この2つの数字はよく知られています。その先で知りたくなるのは「3年で終わらなかったらどうなるのか」のほうです。

法務省は、そこにも答えを書いています。逃げ道が制度として用意されています。

名義変更が3年で終わらない理由は、たいてい手続きではない

名義変更（相続登記）には、誰がその不動産を相続するかが、先に決まっている必要があります。 つまり遺産分割の話し合いが先です。

止まるのはここです。相続人が多い、連絡が取れない、揉めている—— 書類を集める速さの問題ではなく、話がつくかどうかの問題です。

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ひとりでできる「相続人申告登記」

法務省は、この仕組みをこう説明しています。

相続登記を申請することが難しい場合に簡易に相続登記の申請義務を履行することができるようにする仕組み

期限内（３年以内）に登記官（不動産を管轄する法務局）に申し出ることで、義務を履行することができます

いちばん大事なのは、次の一文です。

特定の相続人が単独で申出可（他の相続人の分も含めた代理申出も可）

話がついていなくても、ひとりで義務を果たせます。 名義変更そのものは全員が関わりますが、この申出は他の相続人の同意を待ちません。

必要なもの

法務省が挙げているのは、基本的に次のものです。

• 申出書
• 申出人が登記記録上の所有者の相続人であることが分かる戸籍の証明書（戸除籍謄本等）
• 申出人の住所を証する情報
• 代理人による場合は委任状（要る場面と、出すと返らない理由）

ただし、これで名義変更が済んだわけではない

見落としやすいのはここです。法務省の記述はこうです。

相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、別途、相続登記の申請をする必要がある

売るつもりなら、結局は名義変更が要ります。 相続人申告登記は義務を止めるためのもので、不動産を動かせるようにするものではありません。

過料は、いきなり科されない

「10万円以下の過料」だけを読むと、期限を過ぎた瞬間に請求が来るように見えます。法務省が書いている手続きは3段階です。

1. 登記官が催告書を送付
2. 催告期限内に登記がされない場合、登記官が裁判所に通知
3. 裁判所が過料を科する旨の裁判を行う

間に催告が入ります。そこで登記をすれば、次の段階には進みません。慌てて相場より高い依頼先を選ぶ理由にはなりません。

「正当な理由」として挙げられている5つの場合

法務省は、正当な理由があると認められる場合として次を挙げています。

1. 相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
2. 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
3. 相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
4. 配偶者暴力の被害者であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
5. 相続登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合

「忙しかった」「知らなかった」は入っていません。 一方で、揉めていること（2）と、お金が無いこと（5）は入っています。 どちらも「本人の努力不足」に見えやすい事情ですが、制度は理由として認めています。

100万円以下の土地は、登録免許税がかからない

費用のうち、法律が決めている部分が1つあります。法務局はこう案内しています。

土地について相続による所有権の移転の登記又は表題部所有者の相続人が所有権の保存の登記を受ける場合

不動産の価額が１００万円以下の土地

この条件に当たると、登録免許税が免税になります。適用の期間も示されています。

平成３０年４月１日から令和９年（2027年）３月３１日までの間

対象は土地だけで、建物は書かれていません。 山林、持分だけの土地、道路になっている細長い土地—— 相続で残りがちな小さな土地が、ここに当たることがあります。

登記をしないうちに相続人が亡くなった場合の免税も、別に挙げられています。

個人が相続により土地の所有権を取得した場合において、当該個人が当該相続による当該土地の所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは

祖父の名義のまま、父も亡くなったという形です。

期限は2027年3月31日で、義務化の経過措置と同じ日です。

相談先を選ぶときに確かめられること

• 名義変更（相続登記）と相続税は、扱う専門家が分かれます → 相続税の税理士の選び方と報酬
• 不動産を売る前提なら、宅地建物取引業の免許番号が確かめられます → 宅建免許番号の読み方
• 実家が動かない原因が名義変更だけとは限りません → 実家を相続したとき、先に決まっていないと止まること
• 名義変更に対応すると明示している事業者は専門家に相談するに記録しています

この記事でしていないこと

• 専門家に依頼した場合の報酬は書いていません。事務所ごとに決まります（法律や法務局が定めている額は書きます）
• 必要書類の全部は書いていません。上に挙げたのは相続人申告登記のものです。名義変更そのものは相続登記の必要書類にまとめました
• 自分でやるべきか、頼むべきかは書いていません。相続人の数と揉めているかで変わります

名義を放置したまま空き家にしていると、税金の扱いが変わることがあります。 条件は空き家にかかる税金にまとめました。

よくある質問

相続人申告登記をすれば、名義変更はしなくていいですか？

いいえ。法務省は「相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、別途、相続登記の申請をする必要がある」と書いています。

義務は果たせますが、不動産は動かせません。売る予定があるなら、名義変更まで進める必要があります。

相続人の一部と連絡が取れません。期限に間に合いません

相続人申告登記は単独で申し出ができます。他の相続人の同意は要りません。また、正当な理由の1つ目に「相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合」が挙げられています。

まず法務局に事情を伝えて、どちらに当たるかを確かめてください。

2024年4月より前に相続した不動産も対象ですか？

法務省は、施行日前に開始した相続でも相続登記をしていない場合は対象となり、2027年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降の場合は、その日から3年以内）に相続登記をする必要があると案内しています。

過料はいくらですか。どんなときに科されますか

10万円以下とされています。ただし科されるまでには、登記官の催告書、裁判所への通知、裁判所の裁判という段階があります。

催告の段階で登記をすれば、次には進みません。

費用はいくらかかりますか

当サイトは、法律や法務局が定めている額は書き、事務所が決める報酬は書きません。 登録免許税の免税措置は上に書いたとおりです。依頼する場合の報酬は事務所ごとに決まります。

登記を依頼する場合の報酬は事務所ごとに決まります。「登録免許税などの実費」と「事務所の報酬」を、分けて出してもらってください。

この記事に関係する相談先（区分「専門家に相談する」の台帳から）

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この記事で参照した一次資料

• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（100万円以下の土地は免税／令和9年3月31日まで）
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（正当な理由の5類型／過料までの手続）
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（施行日・3年の起算点・令和9年3月31日の経過措置）
• 法務省「相続人申告登記について」（単独での申出／後に相続登記が必要になる場合）

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-02 です。
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