相続した不動産と、その後の手続きの台帳

相続した空き家をどうするか｜売る・貸す・解体する・持ち続けるの比べ方

最終更新 2026-08-24

相続した実家が空き家のままになっている。 「いつか決めよう」と思っているうちに何年も経った、というのはよくある状態です。

ただ、空き家は置いておくこと自体にお金がかかります。 そして2023年以降、放置に対する扱いが厳しくなりました。

この記事は、4つの選択肢を、費用と手間で比べるためのものです。

選択肢は4つ

「持ち続ける」だけが、何も手に入らずに費用だけ出ていきます。 それでも構わない事情はありますが、費用が続いていることは意識しておく必要があります。

持ち続けると何がかかるか

固定資産税

住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減（住宅用地の特例）があります。 だから「壊さずに置いておくほうが税金は安い」と言われてきました。

ただし、これは条件つきです。

2023年の法改正で、管理が行き届いていない空き家についても、 市区町村から勧告を受けると住宅用地の特例から外れることがあります。

「建物を残していれば安心」ではなくなりました。 窓が割れている、屋根が傷んでいる、草木が越境している、といった状態が続くと、 建物を残したまま税負担が上がることがあります。

管理の手間

草刈り、通風、郵便物、近隣からの連絡。 遠方なら、行くたびに交通費と時間がかかります。

空き家の管理を代行するサービスもありますが、これも費用です。

事故が起きたときの責任

屋根や外壁が落ちて人や車に当たった場合、所有者の責任になります。 空き家でも火災保険に入れるかは、状態と保険会社によって変わります。

売る場合

空き家は「建物付きのまま」でも売れます。 むしろ、解体してから売るかどうかは先に相談してから決めたほうが安全です。

建物付きで売る

• 買主が住むつもりなら、そのまま売れます
• 買主が建て替えるつもりでも、解体費を織り込んだ価格で買い取る会社があります
• 家財が残っていても、残置物ごと引き取る買取業者があります

解体してから売る

• 更地のほうが買い手の幅は広がることがあります
• ただし解体費を先に自分で払うことになります
• 更地にすると住宅用地の特例から外れます。売れるまでの間、税負担が上がります

順番を間違えると損が出ます。 「更地にしたほうが売れる」と思って先に壊し、売れずに税負担だけ上がる、という形です。 解体前に、建物付きでいくらになるかを聞いておくほうが安全です。

当サイトの台帳では、相続した不動産を売るに査定の窓口を、 訳あり・共有持分・借地権に空き家・再建築不可・残置物ありに対応すると明示している買取業者を記録しています。

売れないと思っている物件でも

次のような物件は通常の仲介では断られることがありますが、専門に扱う会社があります。

• 再建築不可（接道の条件を満たさない）
• 共有名義のまま
• 事故物件・告知事項がある
• 残置物が多い

解体する場合

費用は条件で変わる

解体費は建物の構造（木造・鉄骨・鉄筋）と広さで大きく変わります。 さらに次の条件で上下します。

• 重機が入れるか（前面道路の幅、隣家との距離）
• 家財の処分が含まれるか
• アスベストの有無（調査と除去が別途になる場合があります）
• 基礎やブロック塀、樹木の撤去まで含むか

1社の見積もりだけでは高いか安いか判断できません。 同じ条件で複数から取れば、返ってきた金額の幅がそのまま判断材料になります。

空き家を解体するに、一括見積もりに対応していると公式サイトで明示している事業者を記録しています。

補助金がある自治体があります

自治体によっては、老朽化した空き家の解体に補助金を設けている場合があります。

• すべての自治体にあるわけではありません
• 着工前の申請が条件になっていることが多く、壊してからでは間に合いません
• 建物の状態や築年数の要件があることがあります

まず、物件がある市区町村の窓口に確認してください。 当サイトでは自治体ごとの制度は扱っていません。

貸す場合

建物が住める状態なら、貸して家賃を得る選択肢もあります。

ただし、貸す前に修繕が要ることがほとんどです。 水回り、屋根、給湯器。ここに先にお金がかかります。

また、入居者がいる状態では売り方が変わります。 将来売るつもりがあるなら、貸す前に確認しておく項目です。

売らずに活かす方法は土地を活用する・住み続けるにまとめています。

先に確認すること

どの選択肢を選ぶにしても、この2つが片づいていないと話が進みません。

1. 相続登記が済んでいるか

亡くなった方の名義のまま不動産を売却する場合、先に相続登記が必要です。 2024年4月から申請が義務化されました。 2024年4月1日より前に相続したことを知った未登記の不動産は、原則2027年3月31日までが期限で、 正当な理由なく申請義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となることがあります。

2. 共有者がいるか

共有不動産の全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。 解体も同じく、原則として全員の同意が要ります。

詳しくは共有名義になった相続不動産は売れるのかにまとめました。

税金の話は、売ると決めてから税理士に

相続した空き家の売却には、要件を満たす場合に譲渡所得の特別控除が使える制度があります。 適用には期限と細かい要件があり、建物を壊したかどうかでも扱いが変わることがあります。

ここは自分で判断しないほうが安全です。 専門家に相談するに、相続税・譲渡所得に対応する税理士の紹介窓口を記録しています。

この記事でできていないこと

• 金額の目安は書いていません。解体費も売却価格も条件で変わるため、見積もりで確かめてください
• 自治体ごとの補助金と税の運用は扱っていません。市区町村の窓口にご確認ください
• 税額の計算はしていません。特別控除の適用には要件があります。税理士にご確認ください

次にやること

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