空き家の売却｜相続した空き家を売る流れと注意点。貸す・解体する・持ち続けるとも比べる

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最終更新 2026-09-15

相続した実家が空き家のままになっている。 「いつか決めよう」と思っているうちに何年も経った、というのはよくある状態です。

ただ、空き家は置いておくこと自体にお金がかかります。 そして2023年以降、放置に対する扱いが厳しくなりました。

この記事は、空き家を売却するときの流れと注意点を先に書き、そのあとで売る・貸す・解体する・持ち続けるの4つを、費用と手間で比べます。

空き家を売るときの流れ

この表を引用する

1と2は、この記事の後半「先に確認すること」に書いています。

成仏不動産16

借地権 無料相談ドットコム15

訳あり物件買取センター7

点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

空き家を売るときの注意点

古い空き家は、3,000万円控除の期限から逆算する

親が一人で住んでいた家を相続して売る場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁 No.3306）。古い空き家で特に関係するのは次の3つです。

• 家屋が昭和56年5月31日以前の建築であること
• 耐震基準を満たして売るか、取り壊して敷地を売るか、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震化か取り壊しをすること（最後の形は令和6年1月1日以後の譲渡）
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

★「いつか決めよう」で3年目の年末を過ぎると、この特例は使えません。ほかの特例との違いと税率は相続した不動産の売却にかかる税金に表でまとめました。

業者に直接売るなら、クーリング・オフは使えない

不動産会社が買主になる売買は、クーリング・オフの対象外です。国民生活センターは「自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません」と注意を呼びかけています（2021年6月24日公表）。その場で署名せず、持ち帰ってください。買取業者に売るときの確認は空き家の買取にまとめています。

知っている不具合は、全部伝える

雨漏り・シロアリ・傾きなど、知っていることは書面で伝えてください。契約に「売主は責任を負わない」と入れても、知りながら告げなかった事実については責任を免れないと民法572条は定めています。

そのまま売るか、片付けてから売るか

家財が残ったまま売るか、片付けてから売るかは、片付けの費用と、売値の差で決まります。査定のときに「このまま」と「片付けた場合」の両方の金額を聞いてください。片付けを業者に頼むなら、遺品整理業者の選び方に許可の確かめ方があります。

選択肢は4つ

「持ち続ける」だけが、何も手に入らずに費用だけ出ていきます。 それでも構わない事情はありますが、費用が続いていることは意識しておく必要があります。

持ち続けると何がかかるか

固定資産税

住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減（住宅用地の特例）があります。だから「壊さずに置いておくほうが税金は安い」と言われてきました。

ただし、これは条件つきです。

2023年の法改正で、管理が行き届いていない空き家についても、市区町村から勧告を受けると住宅用地の特例から外れることがあります。

「建物を残していれば安心」ではなくなりました。 窓が割れている、屋根が傷んでいる、草木が越境している、といった状態が続くと、 建物を残したまま税負担が上がることがあります。

管理の手間

草刈り、通風、郵便物、近隣からの連絡。遠方なら、行くたびに交通費と時間がかかります。

空き家の管理を代行するサービスもありますが、これも費用です。

事故が起きたときの責任

屋根や外壁が落ちて人や車に当たった場合、所有者の責任になります。空き家でも火災保険に入れるかは、状態と保険会社によって変わります。

売る場合

空き家は「建物付きのまま」でも売れます。 むしろ、解体してから売るかどうかは先に相談してから決めたほうが安全です。

建物付きで売る

• 買主が住むつもりなら、そのまま売れます
• 買主が建て替えるつもりでも、解体費を織り込んだ価格で買い取る会社があります
• 家財が残っていても、残置物ごと引き取る買取業者があります

解体してから売る

• 更地のほうが買い手の幅は広がることがあります
• ただし解体費を先に自分で払うことになります
• 更地にすると住宅用地の特例から外れます。売れるまでの間、税負担が上がります

順番を間違えると損が出ます。 「更地にしたほうが売れる」と思って先に壊し、売れずに税負担だけ上がる、という形です。 解体前に、建物付きでいくらになるかを聞いておくほうが安全です。

当サイトでは、相続した不動産を売るに査定の窓口を、 訳あり・共有持分・借地権に空き家・再建築不可・残置物ありに対応すると明示している買取業者を記録しています。再建築不可かどうかの調べ方は再建築不可物件の調べ方にまとめました。

売れないと思っている物件でも

次のような物件は通常の仲介では断られることがありますが、専門に扱う会社があります。

• 再建築不可（接道の条件を満たさない）
• 共有名義のまま
• 事故物件・告知事項がある
• 残置物が多い

解体する場合

費用は条件で変わる

解体費は建物の構造（木造・鉄骨・鉄筋）と広さで大きく変わります。さらに次の条件で上下します。

• 重機が入れるか（前面道路の幅、隣家との距離）
• 家財の処分が含まれるか
• アスベストの有無（調査と除去が別途になる場合があります）
• 基礎やブロック塀、樹木の撤去まで含むか

1社の見積もりだけでは高いか安いか判断できません。 同じ条件で複数から取れば、返ってきた金額の幅がそのまま判断材料になります。

見積もりを取る前に、その会社が要件を満たしているかは確かめられます。請負金額500万円を境に必要な資格が変わるため、解体業者の選び方にまとめました。

空き家を解体するに、一括見積もりに対応していると公式サイトで明示している事業者を記録しています。

→ 一括見積もりの入口の一例は解体工事比較ナビです（無料で比較できると表記。申し込みには氏名・電話番号・住所が要ります）

補助金がある自治体があります

自治体によっては、老朽化した空き家の解体に補助金を設けている場合があります。

• すべての自治体にあるわけではありません
• 着工前の申請が条件になっていることが多く、壊してからでは間に合いません
• 建物の状態や築年数の要件があることがあります

まず、物件がある市区町村の窓口に確認してください。当サイトでは自治体ごとの制度は扱っていません。

貸す場合

建物が住める状態なら、貸して家賃を得る選択肢もあります。

ただし、貸す前に修繕が要ることがほとんどです。水回り、屋根、給湯器。ここに先にお金がかかります。

また、入居者がいる状態では売り方が変わります。 将来売るつもりがあるなら、貸す前に確認しておく項目です。

売らずに活かす方法は土地を活用する・住み続けるにまとめています。

放置したときに税金がどう変わるかは空き家にかかる税金は、いくら上がるのかにまとめました。 「6倍になる」と書かれていますが、自治体は「3.5倍程度」と書いています。

先に確認すること

どの選択肢を選ぶにしても、この2つが片づいていないと話が進みません。

1. 相続登記が済んでいるか

亡くなった方の名義のまま不動産を売却する場合、先に相続登記が必要です。 2024年4月から申請が義務化されました。 2024年4月1日より前に相続したことを知った未登記の不動産は、原則2027年3月31日までが期限で、正当な理由なく申請義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となることがあります。

2. 共有者がいるか

共有不動産の全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。解体も同じく、原則として全員の同意が要ります。

詳しくは共有名義になった相続不動産は売れるのかにまとめました。

税額の計算は、売ると決めてから税理士に

相続した空き家の売却には、要件を満たす場合に譲渡所得の特別控除が使える制度があります（上の「古い空き家は、3,000万円控除の期限から逆算する」）。税率や取得費の扱いは相続した不動産の売却にかかる税金にまとめています。 この特例は、確定申告をしないと使えません。添える書類は「家ごと売ったか」「取り壊して土地だけ売ったか」で変わります（必要書類の一覧）。

税額の計算は、自分で判断しないほうが安全です。 専門家に相談するに、相続税・譲渡所得に対応する税理士の紹介窓口を記録しています。

この記事でできていないこと

• 金額の目安は書いていません。解体費も売却価格も条件で変わるため、見積もりで確かめてください
• 自治体ごとの補助金と税の運用は扱っていません。市区町村の窓口にご確認ください
• 税額の計算はしていません。特別控除の適用には要件があります。税理士にご確認ください

次にやること

よくある質問

空き家を放置すると、固定資産税が上がると聞きました

住宅が建っている土地には固定資産税の住宅用地特例があり、税額が軽くなっています。

空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづき、「特定空家等」または「管理不全空家等」として勧告を受けた場合、この特例の対象から外れます。外れると土地の税額が上がります。

「空き家だから即座に上がる」わけではなく、自治体からの勧告が前提です。ただし、勧告に至る状態を放っておくと、そこへ向かいます。

解体してから売るのと、建物を残して売るのは、どちらが得ですか？

一概には決まりません。判断が分かれるのは、建物に価値が残っているかどうかと、買主が誰かです。

・古家付きのまま買いたい買主（自分でリフォームする人、再建築する人）がいるなら、残したまま売れます・解体すると更地になり、土地として売りやすくなる一方、解体費がかかり、住宅用地特例も外れます

解体してから「売れない」となるのが最悪の順番です。先に「この状態でいくらか」「更地ならいくらか」の両方を聞いてから決めてください。

近所から苦情が来ています。まず何をすればいいですか？

草木・ごみ・動物の侵入は、費用が小さく効果が大きい順です。管理代行のサービスもあります。

そのうえで、その苦情が「一時的にしのげばよいもの」か「建物そのものの問題」かを分けてください。屋根や外壁が傷んで落下の危険がある場合は、しのぐ対応では済みません。自治体の空き家相談窓口に、先に状況を伝えておくほうが後の話が早くなります。

相続した空き家を売ると、税金の特例が使えますか？

一定の要件を満たす場合に、譲渡所得から控除を受けられる特例があります。

主な要件は、昭和56年5月31日以前の建築、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、売却代金1億円以下、などです（国税庁 No.3306）。当てはまるかどうかは個別判断です。国税庁のページを読んだうえで、税理士に確認してください。「使えるはず」で動くと、使えなかったときに手取りが大きく変わります。

空き家を売りたいとき、最初にどこに相談すればいいですか？

名義が親のままなら、先に相続登記（司法書士）です。名義が済んでいるか、並行して進めるなら、不動産会社2社以上に査定を頼んでください。再建築不可・共有名義・借地の上の建物なら、扱える会社が限られるので訳あり物件・共有持分・借地権の買取業者から探すほうが早いことがあります。

貸すという選択肢は、現実的ですか？

立地と建物の状態によります。貸すには、貸せる状態にするための費用が先に出ます。

・入居者が付く見込みがあるか（駅距離、周辺の空室状況）・修繕にいくらかかるか・管理を誰がやるか（遠方なら管理会社が要る）

この3つに答えが出せないうちは、「貸せば収入になる」という前提を置かないでください。空室のまま維持費だけ出ていく形が、いちばん損の大きい結果です。

この記事に関係する相談先（区分「訳あり・共有持分・借地権」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• 借地権 無料相談ドットコム 借地権の買取専門。地主との交渉を代行し、自社が買主になる 確認日 2026-08-23
• 成仏不動産 事故物件・訳あり物件の専門買取 確認日 2026-08-31
• 訳あり物件買取センター 空き家買取の専門店。借地権・再建築不可・共有持分に対応 確認日 2026-08-31

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この記事で参照した一次資料

• e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」（特定空家等・管理不全空家等の規定）
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 独立行政法人国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意－自宅の売却契約はクーリング・オフできません！」（2021年6月24日公表（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「民法」（572条（担保責任を負わない旨の特約）（2026-09-15確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-15 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

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