空き家の買取｜業者に売る前に確かめること。クーリング・オフは使えず、「免責」でも消えない責任がある

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最終更新 2026-09-15

相続した空き家を、片付けも修理もせずに、早く手放したい。そう考えて「空き家 買取」や「空家買取」と調べる方が多いと思います。

買取は、不動産会社が自分で買う売り方です。買い手を探す期間がいらないぶん、早く終わります。ただし、契約した後に取り消せる仕組みが無いことと、「責任なし」の契約でも残る責任があることは、売る前に知っておいてください。

先に結論：空き家を買取で売る前の確認

この表を引用する

★「空き家の買取相場は通常の何割」とは、この記事では書きません。当サイトが確認した一次資料に、全国の買取相場を示すものが無かったためです。代わりに、自分で価格を確かめる方法を後で書きます。

成仏不動産16

借地権 無料相談ドットコム15

訳あり物件買取センター7

点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

買取と仲介、空き家で違いが出るところ

空き家で買取を考えるのは、遠方で何度も通えない、傷みが進んでいて内見に出しにくい、再建築不可や共有名義で買い手が限られるといった場合です。一般的な仲介と買取の違いは、仲介と買取は何が違うかにまとめています。

デメリット1：クーリング・オフが使えない

国民生活センターは2021年6月24日、自宅を不動産業者に売った相談を公表し、こう書いています。

自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません ― 国民生活センター（2021年6月24日公表）

宅地建物取引業法37条の2のクーリング・オフは、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約についての規定です。空き家を業者に買い取ってもらうとき、業者は買主です。だから、この規定は使えません。

同じ公表には、「夜9時半まで居座られた」「強引に安価な売却契約をさせられ、解約には高額な解約料がかかると言われた」「売却後、住宅のシロアリ駆除費用の負担を求められた」といった相談例が並んでいます。

★空き家の買取では、「その日のうちに決めてほしい」と言われても、持ち帰ってください。契約書を家族に見せ、他社の数字と比べてからで遅くありません。

デメリット2：買取価格は、比べないと高いか安いか分からない

買取は、会社がその後の解体・修理・再販の費用と利益を見込んで値を付けます。 その見込みは会社ごとに違うので、1社だけの数字では高いか安いか判断できません。

当サイトは、全国の空き家の買取相場を示す一次資料を見つけられませんでした。代わりに次の2つで、手元の数字を確かめられます。

• 複数社の提示額を並べる。その際、「査定額（仲介ならこのくらいで売れそう）」なのか、「買取の提示額（この額で買う）」なのかを必ず聞き分ける
• 国土交通省の不動産情報ライブラリで、近くの取引価格を見る。取引価格や地価公示を、地図から見られます

売ったあとに残る責任：「現状のまま・責任なし」でも消えないもの

買取の契約では、売却後に見つかった不具合について売主が責任を負わないという特約を入れることがあります。ただし民法572条は、その特約があっても、次の責任は免れないと定めています。

売主は、…担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実…については、その責任を免れることができない。 ― 民法572条

★雨漏り・シロアリ・傾き・越境など、知っていることは全部書面で伝えてください。「責任なし」の特約は、知っていて黙っていたことまで守ってくれません。

特約が無い場合、買主は不具合を知った時から1年以内に売主に通知すれば、修理や代金の減額などを求められます（民法566条）。 契約書に「責任を負わない」と書いてあるか、書いていないかで、売ったあとの立場が変わります。

空き家を買い取る会社を、対応エリア・免許・責任の表記で比べる

当サイトに記録している会社のうち、空き家や相続した不動産の買取を公式サイトに掲げている3社です。並び順はおすすめ順ではありません。対応エリアが明示されている会社を先にしています。

出典: 各社の公式サイト（確認日は2026-08-22〜08-31。会社名のリンク先に、会社ごとの確認日と見たページを載せています）

• 訳あり物件買取センターは「空き家買取の専門店」と表記し、借地権・再建築不可・共有持分なども買取対象に挙げています。対応エリアは公式サイトに「東京、埼玉、千葉、神奈川」と「東京（地域密着）」の2つの表記があり、全国ではありません
• ラクウルは「相続不動産の買取専門」と表記し、物件の種類と都道府県を選ぶオンライン査定から入ります
• ハックベリーズ不動産は相続不動産の売却に特化し、仲介と買取の両方を扱うと表記しています。空き家の専用ページがあります

★3社とも、売却後の不具合の責任をどう扱うかは公式サイトに書いていません。契約不適合責任を免除する契約か、どこまで免除されるかは、見積もりの段階で書面で確認してください。

免許番号の見方と、国土交通省の検索システムでの照合方法は、宅建業の免許番号の確かめ方にあります。再建築不可・共有持分・借地権の空き家は扱える会社が限られるので、訳あり物件・共有持分・借地権の買取業者も見てください。

しつこい勧誘は、法律で禁じられている

「空き家を買い取ります」という電話や訪問が続くことがあります。宅地建物取引業法47条の2と施行規則16条の11は、契約の勧誘で次の行為を禁じています。

• 契約するかどうかを判断するのに必要な時間を与えないこと（正当な理由がない場合）
• 会社名・勧誘する人の氏名・勧誘の目的を告げずに勧誘すること
• 契約しないと伝えた後も勧誘を続けること
• 迷惑を覚えさせるような時間に電話したり、訪問したりすること

★断るときは「契約しません。今後の勧誘もやめてください」とはっきり伝えてください。困ったときは消費者ホットライン「188」で、最寄りの消費生活センターにつながります（国民生活センター）。

相続した空き家なら：3,000万円特例は「買主が壊す」形でも使える

親が一人で住んでいた家を相続して売ると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁 No.3306）。買取との関係で大事なのは、令和6年1月1日以後の譲渡から、買主が壊す形でも対象になった点です。

出典: 国税庁 No.3306（令和8年4月1日現在法令等）

★業者が「古家付きのまま買い取って、うちで解体する」という条件なら、翌年2月15日までに取り壊しが終わるかを契約書に入れてもらってください。終わらなければ、この形での特例は使えません。適用には確定申告と、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。税額の計算は税理士か税務署に確認してください。

買取でも売れないとき：国庫帰属と空き家バンク

相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。ただし法務省は、建物がある土地は申請できないとしています。空き家のままでは使えず、解体が前提です。審査手数料は土地一筆当たり14,000円で、承認されると別に負担金を納めます。

空き家・空き地バンクは、自治体などが空き家の情報を載せて、使いたい人を探す仕組みです。国土交通省が構築・運営を支援した全国版空き家・空き地バンクがあり、国土交通省の総合情報ページから入れます。 ★載せるかどうか、どんな条件で載せるかは、物件がある市区町村に確認してください。

解体を先にするか、売るのが先かで固定資産税の扱いも変わります。相続した空き家をどうするかと空き家の税金に整理しています。

国に返すか、買い取ってもらうかは、売れない土地を手放す方法（国に返す・買い取ってもらう）で比べています。

この記事でできていないこと

• 空き家の買取相場（仲介の何割か）は書いていません。当サイトが確認した一次資料に、全国の相場を示すものが無かったためです
• 地域ごとの買取業者は調べていません。上の表は当サイトに記録している会社だけです
• 各社の契約書の中身（責任をどこまで免除するか）は確認していません。公式サイトの表記だけを見ています
• 口コミや評判は扱っていません
• 相続土地国庫帰属制度の負担金の計算と、建物以外の要件は扱っていません
• 3,000万円特例の税額の計算はしていません

次にやること

よくある質問

空き家を買取業者に売ると、どんなデメリットがありますか？

主なものは2つです。1つはクーリング・オフが使えないこと。業者が買主になる売買は、宅地建物取引業法37条の2の対象外です（国民生活センター）。もう1つは、提示額が高いか安いかを1社では判断できないことです。複数社の提示額と、国土交通省の不動産情報ライブラリの取引価格を並べてください。

空き家の買取相場はどれくらいですか？

当サイトは相場の数字を載せていません。確認した一次資料に、全国の空き家の買取相場を示すものが無かったためです。近くの取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで見られます。

家財道具が残ったままでも買い取ってもらえますか？

会社ごとに違います。当サイトが記録している3社は、家財をどう扱うかを公式サイトに明示していません（2026-08-22〜08-31確認）。見積もりの段階で「家財はそのままでよいか」「処分の費用は提示額に含まれているか」を書面で確認してください。先に家財だけ片付けるなら、遺品整理業者の選び方に、許可の確かめ方があります。

「責任を負わない」契約なら、売った後に何も言われませんか？

知っていて伝えなかった不具合については、特約があっても責任は残ります（民法572条）。知っていることは全部、書面で伝えてください。

業者に買い取ってもらっても、空き家の3,000万円特例は使えますか？

要件を満たせば使えます。令和6年1月1日以後の譲渡では、売った年の翌年2月15日までに買主が取り壊しや耐震化をした場合も対象です（国税庁 No.3306）。ただし親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却は対象外で、売却代金は1億円以下である必要があります。

この記事に関係する相談先（区分「訳あり・共有持分・借地権」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• 借地権 無料相談ドットコム 借地権の買取専門。地主との交渉を代行し、自社が買主になる 確認日 2026-08-23
• 成仏不動産 事故物件・訳あり物件の専門買取 確認日 2026-08-31
• 訳あり物件買取センター 空き家買取の専門店。借地権・再建築不可・共有持分に対応 確認日 2026-08-31

「訳あり・共有持分・借地権」の相談先を全部見る

この記事で参照した一次資料

• 独立行政法人国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意－自宅の売却契約はクーリング・オフできません！」（2021年6月24日公表。「自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません」（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（37条の2（宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約の申込みの撤回等）・47条の2（勧誘の禁止行為）（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（16条の11（判断に必要な時間を与えない・断ったのに勧誘を続ける・迷惑な時間の電話や訪問の禁止）（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「民法」（566条（不適合を知った時から1年以内の通知）・572条（担保責任を負わない旨の特約）（2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（買主が翌年2月15日までに取壊し等をした場合も対象（令和6年1月1日以後の譲渡）・1億円以下・特別の関係がある人への売却は対象外・相続人3人以上は2,000万円（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-15確認））
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」（建物がある土地は申請できない・審査手数料は土地一筆当たり14,000円（2026-09-15確認））
• 国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」（全国版空き家・空き地バンク（2026-09-15確認））
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産の取引価格・地価公示などを見られる国土交通省のWEBサイト（2026-09-15確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-15 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

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