共有名義の相続不動産｜共有持分だけ売れる場合と全員の同意が要る場合、税金と放棄まで

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最終更新 2026-09-15

親が亡くなって実家を相続したとき、そのまま兄弟の共有名義になっていることがあります。遺産分割の話がまとまらないまま時間が過ぎた場合や、法定相続分どおりに登記した場合です。

この状態で「売りたい」と思っても、話は簡単には進みません。ただし、まったく身動きが取れないわけでもありません。 何ができて何ができないかは、はっきり分かれています。

1人が反対している 全体は売れない。自分の持分だけなら 単独で売れる 誰か1人が引き取れる その人が買い取り、他へ金銭を払う（ 代償分割） 話し合いで決まらない 裁判所に分割を求める（共有物分割請 求）

先に結論

この表を引用する

「全体を売る」と「自分の持分を売る」はまったく別の話です。 ここが混ざると、「1人が反対しているから何もできない」と思い込んでしまいます。

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点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

共有持分とは：使える範囲と、決め方の3段階

共有持分は、1つの不動産を複数人で持つときの、1人ひとりの割合です。民法は、持分を持つ人が何を1人で決められて、何に同意が要るかを段階で分けています。

★実家に1人だけ住んでいる兄弟がいる場合、別段の合意が無ければ、持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（249条2項）。

1. 全体を売るには、原則として全員の同意が要る

共有の不動産は、1人ひとりが「持分」という割合を持っています。兄弟3人で法定相続分どおりなら、3分の1ずつです。

その不動産そのものを丸ごと売る（処分する）には、原則として共有者全員の同意が必要です。 持分の多数決では決められません。3人のうち2人が賛成していても、 1人が反対していれば全体としては売れません。

これは「反対している人が悪い」という話ではなく、 自分の持っているものを勝手に処分されないという当たり前の仕組みです。自分が反対側に回ったときにも、同じように守られます。

買主から見ると、こう見える

買う側から見ると、共有名義の不動産は契約の相手が複数いる状態です。全員の署名と押印がそろわなければ、引き渡しができません。

そのため、共有者の1人でも連絡が取れない、遠方にいる、意思表示ができない、といった事情があると、通常の仲介では取り扱いを断られることがあります。

2. 自分の持分だけなら、単独で売れる

一方で、自分の持分だけを売ることは、他の共有者の同意なしにできます。

ただし、買い手は限られます。持分だけを買っても、その不動産を自由に使えるわけではないからです。一般の買い手はまず付きません。

そこで、共有持分の買取を専門にする事業者が存在します。「共有持分 買取」で探すと出てくるのは、この種の会社です。持分を買い取ったうえで、他の共有者と交渉して全体の解決をはかる、という形です。

当サイトでは、訳あり・共有持分・借地権の相談先に、公式サイトで共有持分への対応を明示している事業者を記録しています。業者に売った後にほかの共有者に何が起きるかと、業者を選ぶときの確認は、共有持分を買取業者に売る前に確かめることにまとめました。

共有者どうしで1人にまとめる場合は、どの原因で移すかによって登録免許税が5倍変わります（共有物の分割なら0.4%、贈与や売買なら2%）。金額の内訳は共有名義を単独名義にする費用に整理しました。

持分だけを売るのは、最後の手段ではありません。 ただし、他の共有者との関係に影響します。売る前に、まず全体での話し合いができないかを確かめる順番のほうが、後の負担は軽くなります。

3. 話がまとまらないときの選択肢

(1) まず「いくらで売れるか」を全員で共有する

話がまとまらない理由の多くは、金額の見当がついていないことです。

「安く買い叩かれる気がする」「まだ持っていたほうが得なのでは」という不安は、具体的な数字がないと消えません。査定を取ることは、売ると決めることではありません。

複数社に同じ条件で聞けば、返ってくる金額の幅がそのまま判断材料になります。 相続した不動産を売る相談先に、査定の段階で完結する窓口をまとめています。

(2) 誰か1人が買い取る（代償分割）

1人が不動産を取得して、他の共有者にその分の金銭を支払う方法です。実家に住み続けたい人がいる場合に選ばれます。

この場合も、いくらが妥当かを決めるには評価額が要ります。相続税の計算とは別に、実際に売ったらいくらかを知っておくと話が進みます。

(3) 共有物分割請求

話し合いでまとまらない場合、共有者は単独で分割を請求できます。協議が調わないときは裁判所の手続きになります。

時間も費用もかかるため、まずは (1)(2) を試す順番になります。この段階の判断は法律の専門家の領域です。 専門家に相談するに、相続の手続きに対応する窓口を記録しています。

4. 売る前に、相続登記が済んでいるかを確認する

亡くなった方の名義のまま不動産を売却する場合、先に相続登記が必要です。

2024年4月から相続登記の申請が義務化されました。 2024年4月1日より前に相続したことを知った未登記の不動産は、原則2027年3月31日までが期限で、正当な理由なく申請義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となることがあります。

なお、相続人申告登記だけでは権利の移転が公示されないため、売却には別途相続登記が要ります。「とりあえず申告だけしてある」状態は、義務は果たしていても売却の準備は済んでいません。

登記の手続きは司法書士の領域です。詳しくは宅建業の免許番号から読み取れることでも触れています。

5. 共有のまま持ち続けると何が起きるか

すぐに決めなくても構いません。ただし、時間が経つほど当事者が増えるという性質があります。

共有者の1人が亡くなると、その持分がさらに相続されます。兄弟3人だった共有が、次の世代では6人、8人と増えていきます。人数が増えるほど、全員の同意を取ることは難しくなります。

固定資産税と管理の負担も続きます。建物が古くなれば、空き家の解体や土地の活用も選択肢に入ってきます。

6. 持分だけを売るときに、何にお金がかかるか

金額の目安は書きません。持分の売買価格は、物件と持分割合と相手によって変わるためです。 ただし「何にかかるか」は決まっています。先に知っておくと、見積もりを読めるようになります。

買取業者に直接売る場合、仲介手数料はかかりません。（仲介ではないため） そのかわり、価格は仲介より低くなるのが通常です。——手数料の有無だけで比べないでください。

印紙税は、契約金額で決まっています

不動産の譲渡契約書には印紙税がかかります。2027年3月31日までに作られる契約書には軽減措置があり、国税庁は次の額を公表しています（抜粋）。

出典: 国税庁 No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」 （軽減措置の適用は平成26年4月1日から令和9年3月31日までと書かれています ／ 2026-09-09 確認）

★契約金額が10万円以下のものは軽減措置の対象外で、税額200円と書かれています。 ★これは契約書に貼る印紙の話です。持分がいくらで売れるかとは別の話です。

7. 共有名義の不動産を売ったときの税金

共有名義の不動産を売って利益が出ると、売った共有者それぞれについて、譲渡所得の税金を考えることになります。

課税長期譲渡所得金額は、譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額で計算します（国税庁 No.3208）。 ★取得費を5％で計算する場合、相続人が払った登記費用などは取得費に含められません（国税庁 No.3270）。

3,000万円控除は、共有者によって使える特例が違う

共有名義の実家を売るときに出てくる3,000万円の控除は、主に2つあります。

★同じ家の共有者でも、住んでいた兄弟と住んでいなかった兄弟では、見る特例が変わります。 ★No.3306 は、ほかの相続人が売った部分も含めて売却代金が1億円以下かを判定すると書いています。自分の持分だけの金額では判定しません。

要件の全体は再建築不可物件の売却と空き家の買取の特例の節にも表で載せています。自分が使えるかは、税務署か税理士に確認してください。

8. 共有持分を放棄するとき：費用と手続き

「持分はいらない」と放棄することもできます。民法255条は、放棄した持分はほかの共有者に帰属すると定めています。ただし、放棄は「手放せば終わり」ではありません。

★放棄した人ではなく、受け取った共有者に贈与税がかかることがあります。放棄する前に、受け取る兄弟に伝えてください。 ★登記は1人ではできないのが原則です。受け取る側が登記に協力しないと、名義が残ったままになります。 ★ここでいう放棄は、家庭裁判所でする相続放棄とは別です（通達9-12も相続の放棄を除いています）。相続放棄は相続放棄にまとめています。

登録免許税の「不動産の価額」は、原則として固定資産課税台帳の価格です（国税庁 No.7191）。 持分放棄の登記がどの税率の区分に当たるか、必要書類は何かは、物件を管轄する登記所か司法書士に確認してください。

9. 共有名義で起きやすいトラブルと、民法の手当て

★262条の2・262条の3は、所在が分からない共有者の持分が遺産分割をすべき相続財産なら、相続開始から10年を経過していないと使えません。 ★どの手続きが使えるかは、弁護士・司法書士の判断です。持分を業者に売る場合に起きることは、共有持分を買取業者に売る前にに分けて書いています。

この記事でできていないこと

• 個別の判断はしていません。持分の割合、遺言の有無、他の相続財産との兼ね合いで結論は変わります
• 税務の計算はしていません。譲渡所得や特別控除の適用には要件があります。税理士にご確認ください
• 持分放棄の登記に必要な書類の一覧は載せていません。登記所か司法書士にご確認ください
• 262条の2・262条の3の裁判の費用は扱っていません
• 制度の内容は一般的な説明です。具体的な手続きは司法書士・弁護士にご確認ください

次にやること

いまの状況に近いものから入ってください。

そもそもの取り分（法定相続分）は相続割合にまとめました。 ★割合が決まっても、不動産は割合どおりには分けられません。そこから共有の話が始まります。

よくある質問

共有者の一人と連絡が取れません。どうすればいいですか？

まず戸籍の附票で住所をたどるのが最初の手です。それでも所在が分からない場合は、家庭裁判所の手続き（不在者財産管理人の選任など）を検討することになります。

時間がかかる手続きです。「売ろう」と決めてから動き出すと間に合わないことがあるため、連絡が取れない相手がいると分かった時点で、司法書士や弁護士に相談してください。

自分の持分だけを売ると、他の共有者に迷惑がかかりますか？

法的には持分の売却に他の共有者の同意は要りません。ただし、実際には見知らぬ第三者が共有者に加わることになります。

その結果、残った共有者が持分の買い取りを求められたり、共有物分割請求を起こされたりすることがあります。持分だけの売却と、不動産まるごとの売却では、買い手がまったく違います。まるごと売れる状態にできるなら、探せる買い手の幅は広がります。先に共有者へ話をしておくかどうかは、そこに効きます。

共有物分割請求とは何ですか？

共有状態を解消するために、裁判所に分割を求める手続きです。民法に定めがあります。

分け方は、現物を分ける・一人が取得して他に金銭を払う・売って代金を分ける、などがあります。話し合いで決まらないときの最終手段で、時間も費用もかかります。まず話し合い、次に代償分割、それでも決まらないときにこの手続き、という順で考えてください。

共有のまま持ち続けると、何が困りますか？

相続が重なるたびに共有者が増えます。二次相続・三次相続を経て、共有者が十数人になっている物件は珍しくありません。

人数が増えるほど全員の同意は取りにくくなり、売ることも建て替えることもできなくなります。

編集部の見立て：共有者が十数人にのぼる物件があることは、司法書士・不動産会社の解説記事でしばしば触れられています。当サイトでは件数を実測しておらず、どの程度の頻度かは示せません。いま決められるうちに決めるほうが費用は小さいというのは、当サイトの見方です。

共有名義でも相続登記の義務はありますか？

あります。共有で相続した場合も、相続登記の申請義務の対象です。

遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たす方法が用意されています。詳しくは法務省のページをご確認ください。

固定資産税を自分だけが払っています。あとから請求できますか？

持分に応じた負担を求めることは可能です。共有物の管理費用は、持分の割合に応じて負担するのが民法の考え方です。

ただし現実には、払った記録が残っていないと請求が難しくなります。

• 納税通知書は代表者1人に届く仕組みなので、他の共有者は金額を知らないことがあります
• 払った年・金額・振込の記録を残しておいてください
• 何年も経ってから請求すると、時効の問題も出ます

売却するときに、代金から精算する形にまとめるのが実務では多い進め方です。売る前に、これまでの立て替えを一覧にしておいてください。

共有者の1人が認知症です。売れますか？

判断能力が失われている場合、その方の同意は法的に有効になりません。家族が代わりに署名することもできません。

この場合は成年後見制度を使うことになります。家庭裁判所に申し立て、後見人が本人の代わりに手続きします。

注意点が2つあります。

• 時間がかかります。申立てから選任まで数か月かかることがあります
• 後見人が付けば自由に売れる、ということではありません。居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要です

「元気なうちに決めておく」と言われるのは、この段階の差が大きいためです。

この記事に関係する相談先（区分「訳あり・共有持分・借地権」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• 借地権 無料相談ドットコム 借地権の買取専門。地主との交渉を代行し、自社が買主になる 確認日 2026-08-23
• 成仏不動産 事故物件・訳あり物件の専門買取 確認日 2026-08-31
• 訳あり物件買取センター 空き家買取の専門店。借地権・再建築不可・共有持分に対応 確認日 2026-08-31

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この記事で参照した一次資料

• e-Gov法令検索「民法」（共有・遺産分割の規定。249条・251条・252条・253条・255条（持分の放棄）・258条の2・262条の2・262条の3（2026-09-15確認））
• 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」（相続登記の申請義務化）
• 法務省「成年後見制度・成年後見登記制度」
• 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」（15％（住民税5％）・復興特別所得税2.1％・概算取得費5％（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.3270「相続や贈与によって取得した資産の取得費」（取得の時期の引継ぎ・相続人が払った登記費用（2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」（現に住んでいる家屋、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家屋（2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（他の相続人が売った部分も含めて1億円以下かを判定・相続人3人以上は2,000万円（2026-09-15確認））
• 国税庁 相続税法基本通達 9-12（共有持分の放棄）（放棄された持分は、他の共有者が持分に応じ贈与により取得したものとして取り扱う（2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.4402「贈与税がかかる場合」（暦年課税の基礎控除110万円（2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」（所有権の移転登記：売買1,000分の20（軽減1,000分の15）・相続と共有物の分割1,000分の4・その他（贈与等）1,000分の20（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（60条（権利に関する登記は登記権利者と登記義務者が共同して申請）（2026-09-15確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-15 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

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