不動産売却の仲介手数料｜上限は告示で決まっている。3%＋6万円の出どころ

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最終更新 2026-09-16

不動産を売るときの仲介手数料は、「3%＋6万円」と覚えている方が多いと思います。

この記事では、その数字がどこから出ているのかを、告示そのものにさかのぼって確かめます。そして、相続した家や土地を売る方に直接効く2つの例外を先にお伝えします。

• 800万円以下の物件は、上限が33万円まで上がる特例がある
• 媒介契約と別の契約にした業務の報酬は、そもそも上限の対象外

先に結論：確かめられること

この表を引用する

★上限は「相場」ではありません。上限いっぱいで請求する義務も、下げる義務も、告示は定めていません。

ゼロチュー売却11

ミライアスのスマート仲介6

ハックベリーズ不動産5

明和地所の仲介6

ラクウル5

クラモア（不動産売却）3

点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

上限は法律ではなく、告示で決まっている

宅地建物取引業法46条は、金額そのものを書いていません。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。 ― 宅地建物取引業法46条1項（e-Gov・2026-09-16確認）

そして2項が、こう続きます。

宅地建物取引業者は、前項の額を超えて報酬を受けてはならない。 ― 同46条2項

その「大臣の定め」が、昭和45年10月23日建設省告示第1552号です。最終改正は令和6年6月21日国土交通省告示第949号で、附則により令和6年7月1日から施行されています。

★46条4項は、報酬の額を事務所に掲示する義務も定めています。

宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定める報酬の額を掲示しなければならない。 ― 同46条4項

事務所に行ったときに掲示を探してみてください。無ければ、それ自体が気になる点になります。

「3%＋6万円」は、3段階の表から出てくる

告示 第二は、売買の媒介について依頼者の一方につき、代金の額を次の区分に分け、それぞれに割合を乗じて合計した金額以内と定めています。

出典: 告示 第二（2026-09-16確認）

★ここが読みどころです。「全体に3.3%をかける」のではなく、階段状に分けて足すと書かれています。だから代金が400万円を超えるときは、こう計算されます。

• 200万円までの部分：200万円 × 5.5% ＝ 11万円
• 200万円超400万円までの部分：200万円 × 4.4% ＝ 8.8万円
• 400万円を超える部分：（代金 − 400万円）× 3.3%

前の2つは代金にかかわらず固定なので、合計すると 11万円＋8.8万円＝19.8万円。ここから「400万円 × 3.3% ＝ 13.2万円」を引くと 6.6万円 が残ります。

つまり 代金 × 3.3% ＋ 6.6万円。これが速算式の正体です。

★よく見る「3%＋6万円」は、消費税を抜いた言い方です。告示の割合は消費税等相当額を含む数字なので、税込で 3.3%＋6.6万円と書くのが告示の書き方に合います。

区分ごとに同じように計算すると、速算式は3本になります。

出典: 告示 第二から計算（2026-09-16確認）

代金別に当てはめると、次のようになります。

出典: 告示 第二から計算（2026-09-16確認）

「依頼者の一方につき」なので、業者は両側から受け取れる

告示 第二は「依頼者の一方につき、それぞれ」と書いています。つまり、売主と買主の両方を1社が仲介した場合、それぞれから上限まで受け取れるという定め方です。

代金3,000万円なら、売主から105.6万円・買主から105.6万円で、1社の受取は合計211.2万円まで、という計算になります。

★売主が払う額が2倍になるわけではありません。売主の上限は105.6万円のままです。変わるのは業者の受取総額です。

この点に着目した仲介の形もあります。当サイトが記録しているミライアスのスマート仲介は、公式サイトで片手仲介（仲介手数料は片方のみ）と表記しています（2026-08-22確認）。

800万円以下の物件は、上限が33万円まで上がる

ここが、相続した家や土地を売る方にいちばん効く部分です。

告示 第七は「低廉な空家等」の売買の媒介について、こう定めています。

• 低廉な空家等とは、代金の額（消費税等相当額を含まない）が800万円以下の宅地又は建物
• 第二の規定にかかわらず、媒介に要する費用を勘案して、第二の計算方法により算出した金額を超えて報酬を受けることができる
• ただし依頼者から受ける報酬の額は 30万円の1.1倍に相当する金額を超えてはならない

出典: 告示 第七（2026-09-16確認）

30万円の1.1倍は 33万円です。原則の上限と並べると、こうなります。

出典: 告示 第二・第七から計算（2026-09-16確認）

★代金800万円ちょうどでは、原則と特例が同じ33万円になります。特例が効くのは800万円より安いときだけで、安い物件ほど上限が原則の何倍にもなります。200万円なら11.0万円に対して33万円で、3倍です。

★「安い物件だから手数料も安い」とは限りません。地方の実家が数百万円で売れるようなときは、この特例が使われているかを確かめてください。

そして名前に引きずられないでください。国土交通省の資料は、低廉な空家等について価格800万円以下の宅地・建物について使用の状態は不問としています（2026-09-16確認）。空き家でなくても、価格が800万円以下ならこの特例の対象になります。

なお同じ資料は、特例による報酬について「当該媒介に要する費用」に相当する金額を上回る報酬も可としています。実費の精算という位置づけではありません。

代理を頼むと、上限は2倍になる

告示 第三は、売買の代理について「第二の計算方法により算出した金額の二倍以内」と定めています。相手方からも報酬を受ける場合は、その合計額が2倍を超えてはならない、とも書かれています。

低廉な空家等の代理は、告示 第八で第七により算出した金額の2倍以内です。

★「媒介」と「代理」は別の契約です。どちらで頼んでいるのかを、書面で確かめてください。

手数料以外の名目では、受け取れない

告示 第十一①は、第二から第十までの規定によるほか報酬を受けることができないと定めています。例外は1つだけです。

ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。 ― 告示 第十一①（2026-09-16確認）

★広告料は「依頼者の依頼によって行う」ものだけが例外です。業者が自分の判断で出した広告の費用は、ここには当たりません。

★そして、ここには大きな抜け道が用意されています。国土交通省の資料は、媒介以外の関連業務についてこう書いています。

媒介契約との区分を明確にし、媒介契約とは別に、書面等により締結した契約に基づいて報酬を受ける場合、宅建業法における報酬規制の対象とならない（媒介報酬とは別に報酬を受領できる） ― 国土交通省・解釈・運用の考え方の改正（34条の2関係／2026-09-16確認）

同じ資料が挙げている関連業務には、家財の片付け・除草・通風・通水・清掃・定期的な点検・境界確定や権利者間協議の支援・相続の相談や手続支援などが並んでいます。

★相続した空き家を売るときに勧められる作業は、ほとんどがこの一覧に入っています。 だから請求書を見るときは、どこまでが媒介報酬で、どこからが別契約なのかを分けて確かめてください。別契約の分は、上限の計算に入っていません。

家財の片付けを別で頼むかどうかを考えるときは遺品整理を業者に頼むときも見てください。

契約前に、説明と合意が必要とされている

報酬額は、黙って上限が適用されるものではありません。国土交通省は、令和6年7月1日施行の通達改正について、こう書いています。

媒介・代理契約の締結に際し、あらかじめ、特例で定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に説明し、合意する必要があることに、特に留意 ― 国土交通省・解釈・運用の考え方の改正（46条1項関係／2026-09-16確認）

査定額の根拠についても、宅建業法34条の2第2項が根拠を明らかにする義務を定めています。額の話でつまずいたときの詰め方は無料査定でもめる前ににまとめました。

★「手数料は交渉できる」とは書きません。告示は上限を定めるだけで、業者に下げる義務を負わせていません。確かめられるのは上限がいくらかと、説明と合意が必要とされていることまでです。

免税事業者に頼んだときは、割合が変わる

告示 第十一②は、消費税の納税義務を免除される業者について、第二から第十までに準じて算出した額に 110分の100 を乗じて得た額などを合計した金額以内と定めています。

つまり5.5%・4.4%・3.3%は、課税事業者の場合の割合です。相手が免税事業者なら、上限は5%・4%・3%に相当する水準になります。

相続した不動産を売るときは、先に決めることがある

手数料の前に、誰が売れるのかとどの売り方にするのかが来ます。

• 名義が亡くなった方のまま → 相続した不動産の名義変更
• 兄弟などと共有になっている → 共有名義の不動産をどうするか
• 売るまでの順番と税金 → 相続した不動産の売却の流れ
• そもそも仲介か買取か → 「仲介」と「買取」は何が違うか

★買取には仲介手数料がありません。業者が自分で買うので、媒介ではないからです。かわりに売値そのものが変わります。この違いは上の記事で扱っています。

相談先を条件で絞りたいときは相続した不動産の売却の相談先と状況から相談先を選ぶから入ってください。免許番号の読み方は宅建業の免許番号の読み方にあります。

関連する記事

• 査定額の根拠を出してもらう → 無料査定でもめる前に
• 仲介と買取のどちらにするか → 「仲介」と「買取」は何が違うか
• 売るまでの順番と税金 → 相続した不動産の売却の流れ
• 相談先を区分から選ぶ → 相続した不動産の売却の相談先

この記事でしていないこと

• 実際にいくら請求されるかは書いていません。告示は上限だけを定めていて、請求額は契約で決まります
• 手数料が安い業者の比較はしていません。当サイトは各社の公式サイトの表記を記録していますが、実際の請求額を確かめたものではありません
• 「相場」の数字は書いていません。上限の告示はありますが、実際の請求額の全国統計を、当サイトは公の資料で見つけられませんでした
• 値引きの交渉方法は書いていません。下げる義務を定めた規定を確認できていません
• 賃貸の媒介報酬は、この記事では扱っていません。告示 第四以降に別の定めがあります
• 印紙税・登記費用・測量・解体の額は書いていません。それぞれ別の一次資料が必要なので、この記事には入れていません
• 違反があったときの申出先は書いていません。免許行政庁が窓口になりますが、免許の種類で変わります

この記事に関係する相談先（区分「相続した不動産を売る」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• クラモア（不動産売却） 査定の入口で、売却の媒介はピタットハウスが行う 確認日 2026-09-02
• ゼロチュー売却 都心8区限定・仲介手数料無料の売却仲介 確認日 2026-08-22
• ハックベリーズ不動産 相続不動産の売却に特化。仲介と買取の両対応 確認日 2026-08-22
• ミライアスのスマート仲介 片手仲介で手数料を抑える仲介。買取ではない 確認日 2026-08-22
• ラクウル 相続不動産の買取専門。30秒のAI査定から入る 確認日 2026-08-22
• 明和地所の仲介 9都道府県で受け付けるマンション中心の売却仲介 確認日 2026-08-22

「相続した不動産を売る」の相談先を全部見る

この記事で参照した一次資料

• 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（告示本文）（昭和45年10月23日建設省告示第1552号。最終改正は令和6年6月21日国土交通省告示第949号で、附則により令和6年7月1日から施行。第二（売買又は交換の媒介）は依頼者の一方につき、200万円以下の金額は100分の5.5、200万円を超え400万円以下の金額は100分の4.4、400万円を超える金額は100分の3.3を区分ごとに乗じて合計した金額以内。第三（代理）は第二の2倍以内。第七（低廉な空家等＝代金800万円以下）は第二を超えて受領できるが30万円の1.1倍を超えてはならない。第八は第七の2倍以内。第十一①は第二から第十まで以外の報酬の受領を禁止し、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額だけを例外とする。第十一②は免税事業者について110分の100を乗じた額とする（2026-09-16にPDFを取得して確認））
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（46条1項（報酬の額は国土交通大臣の定めるところによる）・46条2項（その額を超えて報酬を受けてはならない）・46条3項（定めたときは告示しなければならない）・46条4項（事務所ごとに公衆の見やすい場所に報酬の額を掲示しなければならない）・34条の2第2項（価額又は評価額について意見を述べるときは根拠を明らかにしなければならない）（2026-09-16確認））
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（通達）の改正」（令和6年7月1日施行）（媒介・代理契約の締結に際し、あらかじめ、特例で定める上限の範囲内で報酬額について依頼者に説明し、合意する必要があることに特に留意（46条1項関係）。低廉な空家等は価格800万円以下の宅地・建物について使用の状態は不問（同）。長期の空家等は、少なくとも1年を超えるような期間にわたり居住者が不在となっている戸建の空き家や分譲マンションの空き室、又は相続等により利用されなくなった直後で今後も所有者等による利用が見込まれないもの（同）。媒介契約とは別に書面等により締結した契約に基づいて報酬を受ける場合は宅建業法における報酬規制の対象とならない（34条の2関係）（2026-09-16にPDFを取得して確認））
• 国土交通省「宅地建物取引業法関係」（報酬額の告示および解釈・運用の考え方の掲載ページ（2026-09-16確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-16 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

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