相続した不動産と、その後の手続きの台帳

実家を相続したとき、先に決まっていないと止まること

最終更新 2026-08-22

相続した実家をどうするか。売るにしても、貸すにしても、そのまま持つにしても、 先に決まっていないと物理的に手続きが進まないことが3つあります。

相談先を探し始める前にこの3つを確認しておくと、どの窓口に行っても最初のやり取りが1往復で済みます。逆に、ここが決まらないまま査定だけ取っても、話は前に進みません。

1. 相続登記（名義変更）が済んでいるか

登記の名義が亡くなった方のままだと、その不動産を売ることはできません。 売買契約の相手方は、名義人本人としか契約できないためです。

そして2024年4月1日から、相続登記の申請は義務になりました。

不動産登記法の改正により、次のように定められています。

項目	内容
施行日	2024年4月1日
申請の期限	相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内
怠った場合	正当な理由がないのに申請しないときは、10万円以下の過料
施行前の相続	施行前に発生した相続も対象。この場合は2027年3月31日までが期限

「知った日から」という起点が重要で、亡くなった日ではありません。たとえば疎遠だった親族の相続で、自分が相続人であることを後から知った場合は、知った時点から3年を数えます。

相続人の間で分け方が決まらないと、通常の相続登記はできません。そのために相続人申告登記という簡易な制度が新設されています。

これは「自分が相続人である」ことを登記所に申し出るもので、申し出た相続人については申請義務を果たしたものとして扱われます。ただしこれは義務を一時的に満たすための制度であって、権利の登記ではありません。 最終的には遺産分割の結果にもとづく登記が必要になります。

具体的な手続きの可否や必要書類は個別の事情によって変わるため、登記所または司法書士に確認してください。当サイトは制度の内容を記録するにとどめ、個別の判断についての助言は行いません。

共有名義のままでは、単独で売却できません。

相続が発生すると、遺産分割が済むまで不動産は相続人全員の共有になります。共有状態の不動産を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。きょうだいの1人が反対していれば、他の全員が売りたくても売れません。

ここでよくあるのが、次のような行き違いです。

自分の持分だけを売るという選択肢もありますが、持分だけを買う相手は限られるため、通常の売却とは扱いが変わります。共有持分の買取を専門に扱う事業者は存在し、当サイトの台帳にも含まれています。

3つめは制度ではなく、相談先の選び方に直接効いてくる点です。

相談窓口によって、得意な方向が違います。

「まだ決めていない」という状態で相談することは問題ありません。ただし、買取専門の事業者に「持ち続けたい」と相談しても、提案できる選択肢がありません。 最初にどちらの窓口かを見ておくと、無駄な往復が減ります。

なお、当サイトの台帳では、買取よりも仲介のほうが売主にとって金額的メリットが大きいと判断すればそう提案すると公式サイトに明記している事業者があります。こうした記載があるかどうかは、公式サイトを読めば確認できます。

上の3つが整理できたら、相談先の公式サイトに書いてあることを確認します。当サイトでは、相談先を公式サイトの記載だけで同じ基準で数えた記録を公開しています。

とくに次の2つは、確認しておくと空振りが減ります。

相続で引き継ぐ不動産は、自分が住んでいる場所にあるとは限りません。 実家が地方にある場合、東京の事業者に相談しても対象外ということが起こります。

ところが対応エリアは、公式サイトのトップに書かれているとは限りません。当サイトの調査では、対応エリアを自社について明示している事業者は 台帳の中では少数でした。実際の社数は情報開示の調査に掲載しています（台帳の更新に合わせて自動で更新されます）。

家族信託や生前対策は、相続が起きてからでは使えません。逆に相続手続きの代行は、起きる前には必要ありません。

急いで探しているときほどこの区別が抜け落ちるので、窓口の名前ではなく「いつ使うものか」を見てください。

相続した実家について、先に決まっていないと手続きが止まるのは次の3つです。

この3つが整理できていれば、どの窓口でも最初の相談が短く済みます。

制度の内容や個別の手続きについては、登記所・司法書士・税理士に確認してください。当サイトは公式サイトに書いてあることを記録する台帳であり、 個別の事情についての判断や助言は行いません。