実家を相続したとき、先に決まっていないと止まること

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最終更新 2026-08-22

相続した実家をどうするか。売るにしても、貸すにしても、そのまま持つにしても、 先に決まっていないと物理的に手続きが進まないことが3つあります。

相談先を探し始める前にこの3つを確認しておくと、どの窓口に行っても最初のやり取りが1往復で済みます。逆に、ここが決まらないまま査定だけ取っても、話は前に進みません。

借金があるかもしれない場合は、受け継ぐ前に相続放棄の期限と費用を確かめてください。3か月の期限があります。

1. 相続登記（名義変更）が済んでいるか

※ 3年以内に間に合わないときの逃げ道は相続した不動産の名義変更にまとめています。

登記の名義が亡くなった方のままだと、その不動産を売ることはできません。 売買契約の相手方は、名義人本人としか契約できないためです。

そして2024年4月1日から、相続登記の申請は義務になりました。

制度の内容

不動産登記法の改正により、次のように定められています。

この表を引用する

「知った日から」という起点が重要で、亡くなった日ではありません。たとえば疎遠だった親族の相続で、自分が相続人であることを後から知った場合は、知った時点から3年を数えます。

遺産分割がまとまらないときの扱い

相続人の間で分け方が決まらないと、通常の相続登記はできません。そのために相続人申告登記という簡易な制度が新設されています。

これは「自分が相続人である」ことを登記所に申し出るもので、申し出た相続人については申請義務を果たしたものとして扱われます。ただしこれは義務を一時的に満たすための制度であって、権利の登記ではありません。最終的には遺産分割の結果にもとづく登記が必要になります。

必要書類は相続登記の必要書類、話し合って分けた場合は遺産分割協議書の書き方にまとめています。具体的な手続きの可否は個別の事情によって変わるため、登記所または司法書士に確認してください。当サイトは制度の内容を記録するにとどめ、個別の判断についての助言は行いません。

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点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

2. 相続人が何人いて、全員の意向が揃っているか

共有名義のままでは、単独で売却できません。

相続が発生すると、遺産分割が済むまで不動産は相続人全員の共有になります。共有状態の不動産を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。きょうだいの1人が反対していれば、他の全員が売りたくても売れません。

ここでよくあるのが、次のような行き違いです。

• 実家の近くに住んでいる相続人は「まだ手をつけたくない」
• 遠方の相続人は「管理できないので早く売りたい」
• 誰も住まないまま固定資産税と管理の負担だけが続く

自分の持分だけを売るという選択肢もありますが、持分だけを買う相手は限られるため、通常の売却とは扱いが変わります。共有持分の買取を専門に扱う事業者は存在し、当サイトにも含まれています。

3. 売るのか、持ち続けるのか、まだ決まっていないのか

3つめは制度ではなく、相談先の選び方に直接効いてくる点です。

相談窓口によって、得意な方向が違います。

• 買取 — 事業者が直接買い取る。早く現金化できるが、価格は仲介より低くなるのが一般的
• 仲介 — 買主を探して売る。時間はかかるが、価格は買取より高くなりやすい
• 活用 — 貸す、建てる、リースバックで住み続ける
• 解体 — 建物を壊して土地として扱う

買取と仲介の違いは相続した不動産の「仲介」と「買取」は何が違うかにまとめています。 相続の前と後で何が変わるかは実家の売却に、家財ごと処分する場合は実家の処分にあります。親の口座が止まって支払いに困っているなら死亡後の口座凍結、マンションの相続税評価はマンションの相続税評価額にあります。それぞれの相談窓口は相続した不動産を売る・土地を活用する・住み続ける・空き家を解体するにあります。

「まだ決めていない」という状態で相談することは問題ありません。ただし、買取専門の事業者に「持ち続けたい」と相談しても、提案できる選択肢がありません。 最初にどちらの窓口かを見ておくと、無駄な往復が減ります。

なお、当サイトでは、「買取よりも仲介のほうが売主にとって金額的メリットが大きいと判断すればそう提案する」と公式サイトに明記している事業者があります。こうした記載があるかどうかは、公式サイトを読めば確認できます。

相談先を選ぶときに、先に確認しておくとよいこと

上の3つが整理できたら、相談先の公式サイトに書いてあることを確認します。当サイトでは、相談先を公式サイトの記載だけで同じ基準で数えた記録を公開しています。

とくに次の2つは、確認しておくと空振りが減ります。

対応エリア

相続で引き継ぐ不動産は、自分が住んでいる場所にあるとは限りません。 実家が地方にある場合、東京の事業者に相談しても対象外ということが起こります。

ところが対応エリアは、公式サイトのトップに書かれているとは限りません。当サイトの調査では、対応エリアを自社について明示している事業者は掲載している中では少数でした。実際の社数は 情報開示の調査に掲載しています（掲載内容の更新に合わせて自動で更新されます）。

相続が起きる前のサービスか、起きた後のサービスか

家族信託や生前対策は、相続が起きてからでは使えません。どこまでが公的な出典で確かめられるかは家族信託の手続きにまとめています。逆に相続手続きの代行は、起きる前には必要ありません。

急いで探しているときほどこの区別が抜け落ちるので、窓口の名前ではなく「いつ使うものか」を見てください。

まとめ

相続した実家について、先に決まっていないと手続きが止まるのは次の3つです。

1. 相続登記が済んでいるか（2024年4月から申請義務。知った日から3年以内、10万円以下の過料）
2. 相続人全員の意向が揃っているか（共有名義のままでは単独で売却できない）
3. 売る・持つ・貸すのどれか（窓口によって提案できる選択肢が違う）

この3つが整理できていれば、どの窓口でも最初の相談が短く済みます。

制度の内容や個別の手続きについては、登記所・司法書士・税理士に確認してください。当サイトは公式サイトに書いてあることを記録するサイトであり、 個別の事情についての判断や助言は行いません。

よくある質問

相続登記は自分でもできますか？

できます。法務局には登記手続の案内窓口があり、必要書類の確認や申請書の書き方を相談できます。

ただし、相続人が多い場合、被相続人の本籍が何度も変わっている場合、遺産分割協議書を作る必要がある場合は、集める戸籍の量が一気に増えます。この3つのどれかに当てはまるなら、司法書士に任せたほうが早いことが多いです。

当サイトは費用の相場を実測していないため、金額の目安は書きません。事務所によって差があるので、2〜3か所に見積もりを聞いてください。

「3年以内」の3年は、いつから数えますか？

亡くなった日からではありません。自分のために相続が開始したことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内です。

遺産分割で誰が取得するかが後から決まった場合は、分割が成立した日から3年以内に、その内容による登記を申請することになります。

2024年4月より前に相続した実家も、義務の対象ですか？

対象です。施行日より前に相続が発生していた未登記の不動産も義務の対象で、2027年3月31日までが期限とされています。

「昔のことだから関係ない」と考えて放置しているケースがいちばん危ないところです。

相続人の一人が売却に反対しています。売れますか？

不動産全体を売ることはできません。共有者全員の同意が要ります。

一方で、自分の持分だけであれば単独で売ることは可能です。ただし持分だけを買う相手は限られ、価格も全体を売る場合の按分より低くなるのが通常です。話がまとまらないときの選択肢は共有名義の実家を売るにはにまとめています。

登記が終わっていなくても、査定だけ先に取れますか？

取れます。査定は「いくらで売れそうか」を調べるだけなので、名義が変わっていなくても依頼できます。

先に査定を取ると、遺産分割の話し合いが進むことがあります。「いくらになるか分からないから決められない」という状態が、いちばん止まりやすいためです。ただし契約と引き渡しは登記が済んでからでないとできません。

この記事に関係する相談先（区分「相続した不動産を売る」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

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• ゼロチュー売却 都心8区限定・仲介手数料無料の売却仲介 確認日 2026-08-22
• ハックベリーズ不動産 相続不動産の売却に特化。仲介と買取の両対応 確認日 2026-08-22
• ミライアスのスマート仲介 片手仲介で手数料を抑える仲介。買取ではない 確認日 2026-08-22
• ラクウル 相続不動産の買取専門。30秒のAI査定から入る 確認日 2026-08-22
• 明和地所の仲介 9都道府県で受け付けるマンション中心の売却仲介 確認日 2026-08-22

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この記事で参照した一次資料

• 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」（相続登記の申請義務化）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（第76条の2ほか）

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-08-22 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

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