訳あり・共有持分・借地権

訳あり物件・共有持分・借地権の買取業者3選！断られた物件の相談先と、手元に残る額の確かめ方

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共有名義のまま止まっている実家、地主の承諾が要る借地、再建築できない土地。通常の不動産会社に「うちでは扱えません」と言われた物件は、相談先から探し直すことになります。

ただ、訳あり物件を扱う会社は、公式サイトに書いてあることの量がまちまちです。費用の扱い、対応する地域、申し込みの手段が揃っていないと、どこに頼めばよいか決められません。

この記事では、当サイトが公式サイトを読んで記録している訳あり物件の買取・相談先を、書いてあることだけで並べます。金額の相場は作りません。代わりに、見積もりで確かめる順番を書きます。

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急いでいる人向け（期限・共有者との揉め事がある）

買取は業者が買主になるので、買い手を探す期間がありません。相続登記の申請期限（2027年3月31日）や共有者との話し合いが迫っているときは、この形から確かめます。

この表を引用する

急いでいない人向け（少しでも高く、または交渉から）

急いでいなければ、借地なら地主との交渉、共有なら持分の整理から入る余地があります。買取の提示額と、仲介で売れた場合の手取りを両方とも金額で出してもらってから決めます。

この記事で扱う3社

• 借地権 無料相談ドットコム
• 成仏不動産
• 訳あり物件買取センター

訳あり・共有持分・借地権の相談先3社（総合順位の順）

訳あり物件とは何か

訳あり物件とは、法律や権利関係、心理的な事情のために、通常の仲介では買い手が付きにくい不動産の総称です。決まった定義があるわけではなく、会社ごとに扱う範囲が違います。

共有持分

1つの不動産を複数人で持っている状態の、自分の持ち分。全体を売るには原則として共有者全員の同意が要ります。持分だけを売る方法があります。

借地権

他人の土地を借りて建物を建てている権利。売却や譲渡には原則として地主の承諾が要ります。承諾を得る交渉を代行する会社があります。

再建築不可

建築基準法上の接道義務を満たさないなどの理由で、建て替えができない土地。住宅ローンが付きにくく、買い手が限られます。

事故物件

告知事項のある物件。国土交通省のガイドラインに沿って告知が要る場合があり、買い手が限られます。

通常の仲介との違い

選び方・比較のポイント

何を扱うと書いてあるかを、自分の物件に当てる

最初に見るのは、公式サイトが挙げている買取対象です。

共有持分・借地権・再建築不可・事故物件は、会社によって扱う範囲が違います。「訳あり」と書いてあっても、自分の物件の種類が入っていないことがあります。

対象に入っていなければ、査定を頼んでも断られるだけで時間が減ります。

自分の物件が当てはまる語が公式サイトにあるかを、先に確かめてください。

対応地域に入っているかを、最初に確かめる

相続した物件は、自分の住まいの近くにあるとは限りません。

地域限定の会社は、公式サイトに対応する都府県を書いています。書いていない会社は、そもそも対応範囲が読めません。

地域の外なら、どれだけ条件が良くても相談が成立しません。

物件の所在地を伝えて、対象かどうかを最初の1往復で確かめてください。

費用の扱いが公式に書いてあるかを見る

買取なら仲介手数料は原則かからない、と書いている会社があります。

ただし測量・残置物の処分・登記の費用が別にかかることがあります。「費用0円」の範囲は会社ごとに違います。

書いていない会社は、見積もりで初めて費用が出てきます。

何が含まれて何が別なのかを、見積もりの前に文章で確かめてください。

申し込みの手段が自分に合うかを見る

メールだけの会社、電話だけの会社、出張査定に来る会社があります。

遠方の実家なら、現地に行かずに進められる手段があるかが効きます。

手段が1つしかない会社は、その手段が使えないと止まります。

自分が使える手段（電話・メール・フォーム・出張）で受け付けているかを確かめてください。

宅建業の免許番号が公式サイトにあるかを見る

不動産の買取は宅地建物取引業です。免許番号は会社概要に書かれています。

カッコ内の数字は5年ごとの更新回数なので、営業年数の下限が読めます。

免許番号の有無は良し悪しではなく、確かめられる情報が1つ増えるということです。

番号があれば、国土交通省の検索システムで実在と処分歴を確かめられます。

提示額を「手取り」で出してもらう

買取の提示額は、そのまま手元に残る額ではありません。

残置物の処分、測量、登記、税金が別に立つことがあります。仲介で売れた場合も同じです。

割合や「相場の何割」で比べると、実際の差が見えません。

買取と仲介の両方を、手元に残る金額で出してもらってから決めてください。

相談を早く進めるコツ

断られた理由を、そのまま伝える

「通常の会社に断られた」だけでは、相手も判断できません。

共有者が反対している、地主の承諾が取れていない、接道していない、など理由を先に言います。

理由が分かれば、扱えるかどうかの返事が早くなります。

断られたときの相手の言葉を、そのまま伝えてください。

同じ条件で2社以上に聞く

訳あり物件は、会社によって提示額の差が大きくなりやすい種類です。

1社の額だけでは、それが高いのか安いのか判断できません。

同じ資料・同じ条件で聞けば、返ってきた額の幅がそのまま材料になります。

少なくとも2社に、同じ内容で査定を頼んでください。

書類を先に揃えて、1往復目で渡す

登記事項証明書、公図、固定資産税の納税通知書があると、査定が具体的になります。

共有なら共有者の一覧、借地なら賃貸借契約書も要ります。

揃っていないと「書類が来てから」で止まり、期限が近い人ほど痛手です。

手元にあるものを先に集めて、最初の連絡で渡してください。

買取を使うメリット

買い手を探す期間がない

業者が買主になるので、一般の買い手が現れるのを待ちません。

相続登記の期限や共有者との話し合いに追われている人には、この差が効きます。

「いつ売れるか分からない」が消えるのが、いちばんの違いです。

急いでいるなら、まず買取で提示額を出してもらってください。

断られた物件を前提にしている

共有持分・借地権・再建築不可・事故物件を、扱う対象として公式に挙げている会社があります。

通常の仲介で断られる理由が、ここでは断る理由になりません。

自分の物件の種類が対象に入っていれば、相談が成立します。

対象に入っているかを先に確かめて、入っていれば遠慮なく相談してください。

仲介手数料が原則かからない形がある

業者が直接買う場合、仲介ではないので仲介手数料は原則かかりません。

「売却にかかる費用0円」と公式に書いている会社もあります（各社のページに確認日つきで記録）。

ただし別にかかる費用が無いとは限りません。

何が0円で何が別なのかを、見積もりの前に文章で確かめてください。

地主・共有者との交渉を代行する会社がある

借地権の売却には原則として地主の承諾が要ります。

この交渉を専門家が代行すると公式に書いている会社があります。

自分で地主と向き合わなくてよいのは、遠方の人ほど助かります。

誰が交渉するのかを、申し込みの前に確かめてください。

現状のまま引き渡せる形がある

修繕や片付けをせずに買い取ると書いている会社があります。

実家に家財が残っていても、その処分を前提に話ができます。

ただし処分費が提示額から引かれる形かどうかは、会社ごとに違います。

「現状のまま」の中身を、見積もりで確かめてください。

デメリット

価格は仲介より低くなりやすい

業者は買い取った後に転売や活用で利益を出すので、提示額はその分低くなります。

下がり幅は物件と会社で変わり、一律の割合はありません。

急いでいない人にとっては、この差が判断の中心になります。

仲介で売れた場合の手取りも出してもらい、差を金額で見てください。

公式サイトに書いてあることが少ない会社がある

費用・対応地域・相談方法のどれかが明示されていない会社があります。

書いていないことは、問い合わせで最初に確かめる項目になります。

当サイトは書いていないことを「明示なし」と記録し、順位もそのまま付けています。

明示なしの項目を、最初の連絡で全部聞いてください。

1社だけでは高い安いが分からない

訳あり物件は比べる相手が少なく、提示額の妥当性を測りにくい種類です。

1社の提示額をそのまま受け入れると、後から比べようがありません。

手間はかかりますが、2社以上に同じ条件で聞くのが唯一の確かめ方です。

同じ資料を用意して、複数社に同時に頼んでください。

向いている人

相続登記や共有者との話し合いに期限がある人

2024年4月から相続登記の申請は義務になり、最短で2027年3月31日が期限です。

共有者と揉めている、期限が迫っている、という人は買い手を待つ余裕がありません。

買取なら、期間の読めなさが消えます。

期限があるなら、買取で提示額を先に出してもらってください。

通常の不動産会社に断られた人

共有持分・借地権・再建築不可・事故物件は、扱わない会社が多い種類です。

断られた理由が、訳あり物件の会社では前提になります。

同じ話をもう一度する必要はありません。

断られた理由をそのまま伝えて、対象かどうかだけ確かめてください。

遠方の実家を、現地に行かずに手放したい人

メールや出張査定で進む会社なら、何度も現地に行く必要がありません。

家財が残っていても、現状のまま扱う会社があります。

遠方の人ほど、申し込みの手段と現状引き渡しの可否が効きます。

自分が使える手段で受け付けているかを、最初に確かめてください。

持分だけを整理したい人

共有者全員の同意が取れないと、不動産全体は売れません。

自分の持分だけを扱う会社なら、全員の同意を待たずに進む余地があります。

ただし持分の売却は残る共有者との関係に影響します。

持分だけを売る前に、他の共有者に伝えるかどうかを決めてください。

注意点

提示額と手取りは別

買取の提示額から、残置物の処分・測量・登記・税金が引かれることがあります。

「費用0円」と書いてあっても、その範囲は会社ごとに違います。

手取りで比べないと、条件の良し悪しを取り違えます。

見積もりは必ず、手元に残る金額で出してもらってください。

契約前に、売主の責任の扱いを確かめる

売却後に見つかった不具合の責任（契約不適合責任）を、どう扱うかは契約で決まります。

公式サイトに書いていない会社が多く、当サイトの記録でも「明示なし」が目立ちます。

免責になっているか、期間が区切られているかで、後の負担が変わります。

署名の前に、責任の条項を必ず読んでください。

借地は地主の承諾が先

借地権の譲渡には原則として地主の承諾が要ります。

承諾を得ずに進めると、契約が成立しないことがあります。

交渉を代行する会社でも、承諾が取れるかは地主次第です。

承諾が取れなかった場合にどうなるかを、申し込みの前に聞いてください。

共有者への影響を考える

自分の持分を第三者に売ると、残る共有者は見知らぬ相手と共有する形になります。

関係が悪化し、後の話し合いが難しくなることがあります。

法律上できることと、家族の間で起きることは別です。

持分だけを売る前に、他の共有者に一度伝えるかどうかを決めてください。

よくある質問

共有名義の実家は、自分の持分だけ売れますか？

売れます。ただし全体を売るには原則として共有者全員の同意が要り、持分だけの売却は残る共有者との関係に影響します。持分を扱う会社は、この区分の相談先に記録しています。

借地権を売るとき、地主の承諾は必ず要りますか？

原則として要ります。承諾を得る交渉を代行すると公式に書いている会社があります。承諾が取れなかった場合の扱いは、申し込みの前に確かめてください。

再建築不可の土地でも買い取ってもらえますか？

扱う対象に再建築不可を挙げている会社があります。自分の物件が対象に入っているかを、公式サイトの記載で先に確かめてください。

買取と仲介、どちらが手元に多く残りますか？

物件と会社で変わり、一律には言えません。買取の提示額と、仲介で売れた場合の手取りを、両方とも金額で出してもらってから比べてください。

相続登記が済んでいなくても相談できますか？

相談はできますが、亡くなった方の名義のまま売却する場合は先に相続登記が要ります。申請の期限は最短で2027年3月31日です。登記の相談先は専門家の区分に記録しています。

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