借地人が底地を買い取るときの価格｜条文で確かめられることだけ

このページは相続の手続き・不動産・土地活用の1つです。同じテーマの相続・不動産の情報・調べ方・相続・不動産の相談先の会社・相続・不動産のランキングと、相続の相談先の区分ごとの総合ランキングもあわせて見られます。

最終更新 2026-09-17

借りている土地を、地主から買い取りたい。調べ始めると「底地は更地価格の何割」という数字がたくさん出てきます。

ただ、その割合を定めた法律も通達も、当サイトは見つけられませんでした。 それどころか、「底地」という語そのものが、法律にも通達にもありません。

この記事では、条文と通達で確かめられることだけを並べます。

★底地を業者に売りたい地主の方は、先に底地の買取を公式サイトに書いている相談先を見てください。この記事の本題は、借地人が地主から底地を買い取るときの価格です。

先に結論：確かめられること、確かめられないこと

この表を引用する

出典: e-Gov法令検索「借地借家法」「民法」「相続税法」／国税庁 No.4613・No.3502（2026-09-17確認）

★いちばん大事なのは3行目です。価格に公の基準は無いのに、安すぎるかどうかの判定には、税の評価額が使われます。つまり「基準は無い」と「いくらでもよい」は別の話です。

「底地」は、法律にも通達にも無い語

まず言葉の整理からです。ここでつまずいている人が多いはずです。

当サイトが確かめた結果です。

• 借地借家法の全文19,332字に、「底地」は0回、「貸宅地」も0回でした（2026-09-17確認）
• 国税庁 No.4613 の表題は「貸宅地の評価」で、本文にも「底地」は出てきません
• 借地借家法が名前を付けているのは土地ではなく人です

三 借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。

出典: e-Gov法令検索「借地借家法」2条3号（2026-09-17確認）

★だから「底地」で条文を検索しても、何も出てきません。法律は貸している人を呼び、税は貸している土地を呼び、実務は底地と呼んでいます。同じものを3通りの言葉で扱っているだけです。

価格に公の基準は無い。あるのは税の評価だけ

国税庁が算式を示しているのは、相続税と贈与税の財産評価です。

借地権の目的となっている宅地
自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合

出典: 国税庁 No.4613「貸宅地の評価」（対象税目は相続税・贈与税／令和8年4月1日現在法令等・2026-09-17確認）

同じページは、借地権の取引慣行がないと認められる地域の貸宅地は、借地権割合を20パーセントとして計算すると書いています。

借地権割合そのものの読み方と、実際の数字を当てた計算例は借地権割合とはにまとめています。ここでは繰り返しません。

★この算式は税額を出すためのものです。売買の価格を定めた法令は、当サイトは確認できていません。地主と借地人の合意で決まります。

それでも「安すぎる」は駄目：相続税法7条

ここが実務でいちばん危ないところです。価格は自由なのに、安すぎると差額に贈与税がかかります。

著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、当該財産の
譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該
譲渡があつた時における当該財産の時価との差額に相当する金額を当該
財産を譲渡した者から贈与により取得したものとみなす。

出典: e-Gov法令検索「相続税法」7条（2026-09-17確認）

★読みどころは「時価との差額」です。同じ条文が、時価について第三章に特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額とも書いています。第三章は財産評価の章です。

つまりこうなります。

• 売買価格の基準として使える公の数字は無い
• 一方で、安すぎるかどうかの判定には、税の評価額が物差しになる

★「評価額は売買の基準ではない」で話を終えると、この危険を見落とします。とくに地主と借地人が親族のとき——相続で片方を引き継いだ場合など——は、ここが現実の問題になります。金額を決める前に税理士に相談してください。

借地人が買うときだけ起きること：借地権が消える

第三者が底地を買っても、借地権はそのまま残ります。借地人が買うと、借地権が消えます。 これは条文から出ます。借地権には2つの型があり（地上権と借地権の違い）、型ごとに別の条文が働きます。

同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の
物権は、消滅する。ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の
目的であるときは、この限りでない。

出典: e-Gov法令検索「民法」179条1項（2026-09-17確認）

賃借権のほうは民法520条が同じ形で書いています。債権及び債務が同一人に帰属したときは、その債権は、消滅する——こちらにも同じただし書が付いています。

そして借地借家法15条が、裏から同じことを示しています。

２ 借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその
借地権を有するときは、その借地権は、消滅しない。

出典: e-Gov法令検索「借地借家法」15条2項（強行規定・2026-09-17確認）

★「他の者と共に有するときは消滅しない」とわざわざ書いてあるのは、単独で持てば消えるからです。法律が例外を作る必要があったこと自体が、原則の裏付けになっています。

だから、買う相手によって意味が変わる

• 借地人が買う → 2つの権利が1人にまとまり、制限のない所有権になる
• 第三者が買う → 借地権は残るので、借地人のいる土地を買うことになる

★同じ土地でも、買い手が誰かで手に入るものが違います。だから借地人にとっての価値と、第三者にとっての価値は、構造として別です。ここが「価格は合意で決まる」の中身です。

★ただし、ただし書に注意してください。両方の条文が第三者の権利の目的であるときは消滅しないと書いています。建物や借地権に抵当権が付いている場合などが当たります。登記簿で確かめてから進めてください。

買うお金が足りないとき：交換という道

全部を買わずに、借地権と底地を交換して分ける方法があります。国税庁が特例を示しています。

なお、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備や構築物は
建物の種類に含まれます。

出典: 国税庁 No.3502「土地建物の交換をしたときの特例」（対象税目は所得税・譲渡所得／令和8年4月1日現在法令等・2026-09-17確認）

★借地権と土地は「同じ種類の資産」として扱われます。だから交換の特例の対象になりえます。要件は6つで、同じページに書かれています。

出典: 国税庁 No.3502（2026-09-17確認）

★最後の20パーセントが効きます。差が大きいと特例が使えず、譲渡所得の課税が出ます。どう分けるかを決める前に、税理士に確かめてください。

地主が売ってくれないとき

底地を売るかどうかは地主の自由で、買わせる権利は条文にありません。当サイトが確認した範囲では、借地人に用意されているのは別の道です。

★19条は「売る」ための条文で、「買う」ための条文ではありません。裁判所が許可するのは、借地人が建物と賃借権を第三者に譲渡する場面です。買い取る話とは向きが逆です。

買ったあとの税

買った代金は取得費になります。将来その土地を売るときに引けます。

登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税
（取得分）、印紙税

出典: 国税庁 No.3252「取得費となるもの」（令和8年4月1日現在法令等・2026-09-17確認）

★登記費用と不動産取得税も取得費に入ります。領収書を残してください。なお、借地権の取得費についての記載は、このページにはありません。もともと持っていた借地権の分をどう扱うかは、税理士の領域です。

買えないと決めたときの相談先

買い取るのをやめて、自分の借地権を手放す方向に切り替えることもできます。底地や借地権を買い取ると公式サイトに書いている会社を、当サイトの台帳から並べます。

底地の買取を公式サイトに書いている相談先（3件）

当サイトの台帳39件のうち、公式サイトに「底地」を扱うと書かれている3件です（自社で買い取ると書いているのは3件）。並び順はおすすめ順ではありません。自社買取を先に、同じ扱いの中は名前の順です。

★この表に無い会社が「扱わない」わけではありません。公式サイトに明記が見つからなかった会社は載せていません。掲載の順序・記載内容は、紹介料の有無で変えていません。

★表の会社はどれも「あなたから底地（や借地権）を買う」会社で、「借地人のあなたの代わりに底地を買う」会社ではありません。地主の方が底地を売る、または借地人の方が借地権を手放すときの相談先です。 ★訳あり物件買取センターのエリアは、公式サイトに2通りの書き方があります。サイトの説明文は東京・埼玉・千葉・神奈川の4都県ですが、査定対象エリアの欄は東京とだけ書かれています（2026-08-31確認）。東京以外の3県は、申し込む前に対象かどうか確かめてください。

買い取ってもらう相手の選び方は借地権の買取、条件から窓口を選びたいときは状況から相談先を選ぶから入ってください。 訳あり物件・共有名義・借地権の買取業者の一覧もあわせて見てください。

関連する記事

• 借地権割合の読み方と計算例 → 借地権割合とは
• 地上権と賃借権で扱いが違う → 地上権と借地権の違い
• 期間満了のときの買取請求 → 建物買取請求権とは
• 借地権が付いた建物の売買 → 借地権付き建物
• 地代と家賃で条文が別 → 地代と家賃の違い

この記事でしていないこと

• 底地の価格の水準は書いていません。「更地価格の何割」という数字を定めた法令・公的資料を確認できていません
• 「著しく低い価額」がいくらからかは書いていません。条文に金額の定めがなく、当サイトは判断の基準を一次資料で確認できていません
• 裁判例は扱っていません。判決文を一次資料で確認できていません
• 借地権の取得費の計算はしていません。No.3252 に記載がなく、確認できていません
• 交換の特例の申告の仕方は書いていません。要件だけを条文と通達から並べました
• 平成4年8月1日より前の契約（旧借地法が関わるもの）は扱っていません。旧法の条文を確認できていません
• 不動産鑑定で価格を出す方法は扱っていません

相続の相談先をまとめて見る