不動産の無料査定でトラブルになるのは、額そのものより「根拠」のほう

このページは相続の手続き・不動産・土地活用の1つです。同じテーマの相続・不動産の情報・調べ方・相続・不動産の相談先の会社・相続・不動産のランキングと、相続の相談先の区分ごとの総合ランキングもあわせて見られます。

最終更新 2026-09-16

不動産の無料査定でもめた、という話を調べると、たいてい「高い額を出されて話が違った」という形で語られます。

ただ、宅地建物取引業法を読むと、査定額そのものを禁じる条文はありません。 かわりに、額の根拠を明らかにする義務が業者側にあります。

つまり、もめごとの多くは「額が高かったこと」ではなく、根拠を出させないまま先へ進んだことから起きています。この記事では、査定でもめたときに実際に使える条文だけを並べます。

先に結論：査定は「意見」であり、根拠を示す義務が付いている

この表を引用する

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（2026-09-16確認）

「査定額」は法律の言葉では何なのか

宅地建物取引業法 34条の2第1項は、媒介契約を結んだときに交付する書面の記載事項を並べています。その第二号がこれです。

二 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

そして同じ条の第2項が、こう続きます。

宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を
述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」34条の2（2026-09-16確認）

読みどころは2つあります。

ひとつめは、査定額が「意見」として扱われていることです。鑑定評価とは別のもので、法律も断定として扱っていません。

ふたつめは、その意見には根拠を明らかにする義務が付いていることです。「根拠を教えてください」は遠慮して言うお願いではなく、条文が業者側の義務として定めていることです。

★この義務は媒介契約の条文の中にあります。だから、契約前の参考額の段階からどこまで及ぶのかは、条文だけでは決まりません。実務としては、書面をもらう段になって根拠が出てこないなら、そこで止まるのが確実です。

期間を長くする特約は、書いてあっても3か月になる

専任媒介契約の有効期間は、条文でこう決まっています。

依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は
代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）
の有効期間は、三月を超えることができない。
これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」34条の2第3項（2026-09-16確認）

★「これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする」と条文に書いてあります。1年と書かれた契約書に署名していても、期間は3か月として扱われるという定め方です。

更新については、同じ条の第4項が「依頼者の申出により」更新できるとしています。放っておいて自動で延びる形ではありません。

報告の回数まで条文で決まっている

「媒介契約を結んだのに連絡が来ない」ときは、次の2つを見ます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」34条の2（2026-09-16確認）

専任媒介では、指定流通機構への登録義務もあります（同5項）。登録したことを証する書面は、遅滞なく依頼者に引き渡すと定められています（同6項）。

そして第10項です。

第三項から第六項まで及び前二項の規定に反する特約は、無効とする。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」34条の2第10項（2026-09-16確認）

★期間・更新・登録・報告について、契約書の特約で不利に変えることはできません。「そういう契約だから」と言われたときに見る条文がここです。

広告と説明については、別の条文がある

査定の場面から少し先になりますが、次の2つも覚えておくと、話がずれたときに戻せます。

• 32条（誇大広告等の禁止）：代金その他の対価の額について、著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく有利であると人を誤認させる表示をしてはならない
• 47条1号（業務に関する禁止事項）：取引条件などのうち相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて、故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならない
• 47条2号：不当に高額の報酬を要求する行為の禁止

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」32条・47条（2026-09-16確認）

★47条は「故意に」と書いてあります。見込みが外れたことと、故意に事実を告げないことは別に扱われます。ここを混ぜると話が通らなくなります。

相続した不動産のときに、もうひとつ増える論点

相続で引き継いだ不動産では、誰が媒介契約を結べるのかが先に来ます。名義が亡くなった方のままだと、売る話の前に手続きが必要です。

• 名義がまだ変わっていない → 相続した不動産の名義変更
• 兄弟などと共有になっている → 共有名義の不動産をどうするか
• 売るまでの順番を知りたい → 相続した不動産を売るまでの流れと税金
• 仲介と買取のどちらを選ぶか → 「仲介」と「買取」は何が違うか

相手が免許を持っているかは、自分で確かめられる

査定を頼む相手の免許は、免許番号から公の情報で確かめられます。読み方は宅建業の免許番号の読み方にまとめました。かっこの中の数字が更新の回数なので、何年やっている業者なのかが番号から分かります。

相談先を条件で絞りたいときは状況から相談先を選ぶから入ってください。

関連する記事

• 仲介と買取のどちらを選ぶか → 「仲介」と「買取」は何が違うか
• 相続した不動産を売るまでの順番 → 相続した不動産の売却の流れ
• 借地の建物を売るときは前提が増える → 借地権付き建物の売買
• 相談先を区分から選ぶ → 相続した不動産の売却の相談先

この記事でしていないこと

• 査定額の妥当な水準は書いていません。「相場の何割が適正」という数字を、公の資料で確かめられていません
• 一括査定サイトごとの評判は書いていません。当サイトが実際に申し込んで確かめたものではないので、比べられません
• 「囲い込み」の件数や割合は書いていません。公の統計を確認できていません
• 訴えたときにどうなるかは書いていません。裁判例を一次資料で確認できていません
• 媒介契約の解除にかかる費用は書いていません。約款の内容は契約ごとに違うので、手元の書面を見てください
• 相談窓口の具体名は書いていません。免許行政庁（都道府県または国土交通省）が窓口になりますが、どこに出すかは免許の種類で変わります

相続の相談先をまとめて見る