実家の売却｜親が元気なうちに売るか、相続してから売るかで、必要な手続きと税の特例が変わる

このページは相続の手続き・不動産・土地活用の1つです。同じテーマの相続・不動産の情報・調べ方・相続・不動産の相談先の会社・相続・不動産のランキングと、相続の相談先の区分ごとの総合ランキングもあわせて見られます。

最終更新 2026-09-15

親の家を売りたいと考えたとき、最初に分かれ道になるのは「いま親が存命か、もう相続したか」です。

売主が誰かが変わるので、必要な手続きも、使える税の特例も変わります。この記事は、その2つを分けて、売る前に確かめること・かかる費用・相談先の選び方を順に整理します。

先に結論：実家の売却は「相続の前か後か」で分かれる

この表を引用する

★「子どもが代わりに売っておく」はできません。親が存命なら、売るのは親です。

ゼロチュー売却11

ミライアスのスマート仲介6

ハックベリーズ不動産5

明和地所の仲介6

ラクウル5

クラモア（不動産売却）3

点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

相続の前：親が元気なうちに売る場合

認知症の親の実家を売却できるか

民法3条の2は、こう定めています。

法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。 ― 民法3条の2

親が認知症などで契約の内容を理解できない状態なら、署名しても売買は無効になり得ます。買主や不動産会社から、本人の意思確認を求められるのはこのためです。

★診断名があるかどうかではなく、契約の内容を理解できる状態かどうかで判断されます。理解できるうちなら親本人が売れますが、そうでなければ次の成年後見の手続きになります。

成年後見人が売るときは、家庭裁判所の許可

判断能力が無い親の家を売るには、成年後見人を立てて、後見人が親に代わって売ることになります。ただし親が住んでいた家なら、民法859条の3で家庭裁判所の許可が要ります。

成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却…をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。 ― 民法859条の3

★親がまだ判断できるうちに、売るのか、残すのかを話しておくことが、いちばん手続きを減らします。財産の管理を先に家族へ託す方法は家族信託にまとめています。

親が住んでいた家なら、親の3,000万円特例

親が自分で住んでいた家を売るなら、親の側でマイホームを売ったときの特例（最高3,000万円の控除）を検討できます（国税庁 No.3302）。施設に移って住まなくなった家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限られます。 ★買主が親子や夫婦など「特別の関係がある人」だと対象外です。子どもが買い取る形では使えません。

相続の後：相続した実家を売る場合

名義を変えないと売れない

相続した家を売るには、まず相続登記で名義を相続人に移します。相続登記は令和6年4月1日から義務になりました。

出典: 法務省「相続登記の申請義務化について」（不動産登記法76条の2第1項）

登記に使う書類は相続登記の書類にあります。

兄弟で相続したら、全員の同意が要る

相続人が複数いると、遺産を分けるまで相続財産は相続人の共有です（民法898条）。実家を売るには、遺産分割でだれが相続するかを決めるか、共有のまま全員で売ることになります。

★兄弟の1人が反対していると、家全体は売れません。自分の持分だけを手放す方法など、話がまとまらないときの選択肢は共有名義の相続不動産に整理しています。遺産分割の決め方は遺産分割協議書を見てください。

登記・同意・売るか持つかの3つが決まらずに止まる流れは、実家を相続したとき、先に決まっていないと止まることにもあります。

実家の売却にかかる費用

仲介手数料の上限

国土交通省は、1,000万円の物件の計算例をこう示しています。

物件価格1,000万円（税別）なら、依頼者の一方から受け取れるのは上限39.6万円（税込）です。

★800万円以下の家や土地は特例があります。「低廉な空家等」として、上の計算を超えて30万円×1.1倍（33万円）以内まで受け取れます（国土交通省）。田舎の安い実家では、手数料が思ったより高く見えることがあります。上限の範囲かどうかを、契約前に確認してください。

業者に直接買い取ってもらう場合は、仲介ではないので仲介手数料はかかりません。仲介と買取の違いは仲介と買取は何が違うかにあります。

印紙税（令和9年3月31日まで軽減）

出典: 国税庁 No.7108（令和8年4月1日現在法令等）

税金：取得費は親から引き継ぐ

相続した家の取得費と取得の時期は、親（被相続人）から引き継ぎます（国税庁 No.3270）。親が昔買った値段が分からないときは、売った金額の5％を取得費にできます。ただしこの場合、相続人が払った登記費用などは取得費に含められません。

★親が家を買ったときの売買契約書を、処分しないで探してください。見つかるかどうかで、税額が大きく変わることがあります。

相続した実家の3,000万円特例：期限と、併用できない特例

親が一人で住んでいた家を相続して売ると、要件に合えば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁 No.3306）。

出典: 国税庁 No.3306（令和8年4月1日現在法令等）

相続税を払った人には、払った相続税の一部を取得費に足せる特例もあります（No.3267）。相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが要件です。 ★No.3306 の空き家特例と No.3267 の取得費の特例は、同じ家や敷地で一緒には使えません。どちらが有利かは、税理士か税務署で計算してから決めてください。

家の建築時期などの要件と、買主が取り壊す形については空き家の買取に表があります。

実家の売却で後悔しやすい4つの原因

ここに挙げるのは、上で確認した制度の側から起きるものです。

国民生活センターは2021年6月24日、自宅の売却の相談を公表し、「自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません」と注意を呼びかけています。 ★「今日決めてくれれば高く買う」と言われても、持ち帰ってください。

実家が売れないとき

売れない理由で、次に見るページが違います。

★「売れない」と言われた理由を、査定した会社に具体的に聞いてください。理由が分かれば、扱える相談先が絞れます。

実家を売りたいとき、どこに相談するか

売り方で相談先が変わります。当サイトに記録している、相続した不動産の売却を公式サイトに掲げている3社の表記です。並び順はおすすめ順ではありません。

出典: 各社の公式サイト（2026-08-22確認。会社名のリンク先に、会社ごとの確認日と見たページを載せています）

• ミライアスは「片手仲介」と表記し、建物・設備を最大750万円・最長1年間保証する「ミライの売買あんしんサポート」を掲げています。免許番号は、当サイトはまだ会社概要ページで確認していません
• ラクウルは「相続不動産の買取専門」と表記し、物件の種類と都道府県を選ぶオンラインのAI査定から入ります
• ハックベリーズ不動産は相続不動産の売却に特化し、仲介と買取の両方を扱うと表記しています。無料査定は完全予約制です

★3社とも、公式サイトに対応エリアの明示はありません。実家の所在地が対象かは、申し込む前に確かめてください。条件で相談先を絞るなら状況から相談先を探す、免許番号の照合は宅建業の免許番号の確かめ方にあります。

国に返すか、買い取ってもらうかは、売れない土地を手放す方法（国に返す・買い取ってもらう）で比べています。

この記事でできていないこと

• 実家の売却相場は書いていません。地域と建物で大きく違い、全国の相場を示す一次資料を確認できていないためです
• 譲渡所得の税額の計算はしていません。特例のどれが有利かは、税理士か税務署で確認してください
• 成年後見の申立ての手続きと費用は扱っていません
• 家庭裁判所の許可が出る見込みは判断していません
• 地域ごとの不動産会社は調べていません。上の表は当サイトに記録している会社だけです
• マイホーム特例（No.3302）の、期限以外の要件は扱っていません

次にやること

よくある質問

親が生きているうちに、子どもが実家を売れますか？

子どもが自分の名前で売ることはできません。売主は所有者である親です。親に判断能力があれば親が売り、判断能力が無ければ成年後見人が親に代わって売ります。親が住んでいた家なら家庭裁判所の許可が要ります（民法859条の3）。

実家の売却は、相続の前と後のどちらがいいですか？

一概には言えません。相続の前なら親のマイホーム特例（No.3302）、相続の後なら要件に合えば空き家特例（No.3306）と、使える特例が違います。どちらも期限や要件があるので、税理士か税務署で計算してから決めてください。

実家の売却にかかる費用は何ですか？

主なものは仲介手数料・印紙税・相続登記の費用・利益が出たときの譲渡所得の税です。仲介手数料には上限があり、1,000万円（税別）の物件なら上限39.6万円（税込）、800万円以下の物件は特例で33万円（税込）以内です（国土交通省）。

兄弟の1人が反対していても、実家を売れますか？

共有のままでは、家全体は売れません。相続財産は分けるまで相続人の共有です（民法898条）。自分の持分だけを手放す方法などは、共有名義の相続不動産に整理しています。

親が買ったときの値段が分かりません。

売った金額の5％を取得費にできます（国税庁 No.3270）。ただしその場合、相続人が払った登記費用などは取得費に含められません。親の売買契約書が見つかれば、実際の購入代金で計算できます。

この記事に関係する相談先（区分「相続した不動産を売る」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• クラモア（不動産売却） 査定の入口で、売却の媒介はピタットハウスが行う 確認日 2026-09-02
• ゼロチュー売却 都心8区限定・仲介手数料無料の売却仲介 確認日 2026-08-22
• ハックベリーズ不動産 相続不動産の売却に特化。仲介と買取の両対応 確認日 2026-08-22
• ミライアスのスマート仲介 片手仲介で手数料を抑える仲介。買取ではない 確認日 2026-08-22
• ラクウル 相続不動産の買取専門。30秒のAI査定から入る 確認日 2026-08-22
• 明和地所の仲介 9都道府県で受け付けるマンション中心の売却仲介 確認日 2026-08-22

「相続した不動産を売る」の相談先を全部見る

この記事で参照した一次資料

• e-Gov法令検索「民法」（3条の2（意思能力を有しなかったときの法律行為は無効）・859条の3（成年後見人が居住用不動産を処分するには家庭裁判所の許可）・898条（共同相続の効力）（2026-09-15確認））
• 法務省「相続登記の申請義務化について」（取得を知った日から3年以内・正当な理由なく怠ると10万円以下の過料・令和6年4月1日より前の相続は令和9年3月31日まで（2026-09-15確認））
• 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」（売買の仲介手数料の上限（1,000万円の計算例 上限39.6万円）・800万円以下の「低廉な空家等」の特例 30万円×1.1倍（2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（令和9年3月31日までに作成される契約書・1,000万円超5,000万円以下は1万円（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.3270「相続や贈与によって取得した土地建物の取得費と取得の時期」（取得費と取得時期は被相続人から引き継ぐ・売った金額の5％を取得費にする場合は相続人の登記費用を含められない（2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」（以前に住んでいた家屋は住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限る（2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで・1億円以下・取得費の特例など他の特例と併用不可・特別の関係がある人への売却は対象外（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（相続税が課税されていること・相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡（2026-09-15確認））
• 独立行政法人国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意－自宅の売却契約はクーリング・オフできません！」（2021年6月24日公表。「自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません」（2026-09-15確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-15 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

相続の相談先をまとめて見る