相続した土地を売りたい｜先に決まるのは「農地かどうか」

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最終更新 2026-09-17

相続した土地を売ろうとして最初につまずくのは、たいてい値段の話ではありません。

その土地が農地なら、買いたい人に売れないことがあります。 法律が、誰に売れるかを決めているからです。

一番目に確かめるのは「農地かどうか」

農地法2条1項は、こう定めています。

この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。 ― 農地法2条1項

★登記の地目ではありません。「耕作の目的に供される土地」と書かれているので、 実際にどう使われているかで決まります。

この表を引用する

★「もう耕していないから農地ではない」とは言えません。 判断するのは農業委員会なので、先に市町村の農業委員会へ聞いてください。

ゼロチュー売却11

ミライアスのスマート仲介6

ハックベリーズ不動産5

明和地所の仲介6

ラクウル5

クラモア（不動産売却）3

点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

農地を農地として売るには、農業委員会の許可

農地又は採草放牧地について所有権を移転し……する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。 ― 農地法3条1項

★そして、許可できない場合が条文に並んでいます。

前項の許可は、次の各号のいずれかに該当する場合には、することができない。……一 ……これらの者がその取得後において耕作又は養畜の事業に供すべき農地及び採草放牧地の全てを効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行うと認められない場合 ― 農地法3条2項1号

4号には「必要な農作業に常時従事しない者」も挙げられています。

★つまり買い手は「その土地で農業をする人」でなければなりません。 投資目的の買い手や、ふつうの不動産会社には売れません。 これが、相続した農地が動かない一番の理由です。

宅地にして売るには、知事の許可

農地をやめて別の用途にするには、別の許可が要ります。

農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない。 ― 農地法4条1項

農地を農地以外のものにするため……これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。 ― 農地法5条1項

★ただし、市街化区域なら届出で足りる

4条と5条には、それぞれ例外が置かれています。

六 前条第一項第七号に規定する市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得する場合 ― 農地法5条1項6号

★許可ではなく届出です。これは大きな違いで、通るかどうかの審査がありません。

だから、農地を相続したら確かめる順番はこうなります。

① 農業委員会に「これは農地か」を聞く
② 農地なら「市街化区域内か」を聞く
③ 市街化区域内なら → 届出で宅地にして売る道がある
④ 市街化区域外なら → 3条の許可（農業をする買い手）か、4条・5条の許可

農地でないなら、売り方は物件の条件で決まる

農地でない土地なら、通常の売却です。先に相続登記が済んでいることが前提になります（相続登記の必要書類・相続登記の費用）。

確かめられなかったこと

• ★農地を買い取る窓口。当サイトの提携先で、農地・山林を扱うという表記を確認できた会社は1社もありません。 紹介できる相手がいないので、紹介しません。農業委員会か、地元のJA・農業関係の窓口に聞いてください。
• 許可が通る確率。公表されている統計に届かなかったので書きません。
• 市街化区域かどうかの調べ方。市町村の都市計画の窓口で分かりますが、全国の調べ方をまとめた一次資料に届いていません。
• 農地法の改正。この記事は 2026-09-17 に法令XMLで読んだ条文です。

この記事に関係する相談先（区分「相続した不動産を売る」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• クラモア（不動産売却） 査定の入口で、売却の媒介はピタットハウスが行う 確認日 2026-09-02
• ゼロチュー売却 都心8区限定・仲介手数料無料の売却仲介 確認日 2026-08-22
• ハックベリーズ不動産 相続不動産の売却に特化。仲介と買取の両対応 確認日 2026-08-22
• ミライアスのスマート仲介 片手仲介で手数料を抑える仲介。買取ではない 確認日 2026-08-22
• ラクウル 相続不動産の買取専門。30秒のAI査定から入る 確認日 2026-08-22
• 明和地所の仲介 9都道府県で受け付けるマンション中心の売却仲介 確認日 2026-08-22

「相続した不動産を売る」の相談先を全部見る

この記事で参照した一次資料

• e-Gov法令検索「農地法」（法令XML・API）（1条（目的）・2条1項（この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるもの）・3条1項（農地又は採草放牧地について所有権を移転し…する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない）・3条2項1号（取得後において耕作又は養畜の事業に供すべき農地及び採草放牧地の全てを効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行うと認められない場合は許可できない）・3条2項4号（必要な農作業に常時従事しない者）・4条1項（農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない）・4条1項7号（市街化区域内の農地は例外）・5条1項（転用のための権利の設定・移転は都道府県知事等の許可）・5条1項6号（市街化区域内にある農地等につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出る場合は許可を要しない）を法令XMLの MainProvision から条文本文で確認。★見出しは ArticleCaption が ArticleTitle より前に来るため、3条＝権利移動の制限／4条＝転用の制限／5条＝転用のための権利移動の制限で当たりを確かめた（2026-09-17確認））
• 訳あり物件買取センター（買取対象として借地権・再建築不可・共有持分・底地などを掲げている。サイト内案内の対応エリアは東京・埼玉・千葉・神奈川。宅地建物取引業免許は東京都知事（4）第92862号。査定はメールで無料と表記（2026-08-31確認）。★農地・山林を扱うという表記は確認できていない）

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-17 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

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