田舎の土地を売りたい｜売れないときは、宅地・農地・山林で手続きと手放し方が変わる

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最終更新 2026-09-15

親から相続した田舎の土地を売りたい。けれど不動産会社に聞いても反応が薄く、「売れない土地なのでは」と感じている方は少なくないと思います。

田舎の土地が売りにくい理由の一つは、土地の種類によって、売る前に要る手続きと、買える人が法律で変わることです。特に農地は、買い手が見つかっても農業委員会の許可がないと売れません（農地法3条）。

この記事は、宅地・農地・山林のどれかで、売り方と手放し方を分けて整理します。

先に結論：土地の種類ごとの手続きと手放し方

この表を引用する

出典: 不動産登記法76条の2、農地法3条・3条の3・5条、森林法10条の7の2、林野庁、農林水産省

★「どの種類か」は登記簿の地目だけで決まりません。農地法の農地は「耕作の目的に供される土地」（2条）で、林野庁も森林の届出は「登記上の地目によらず」対象になりうると書いています。地目が宅地でも畑として使っていた、地目が畑でも木が生い茂っている、という土地は、市町村の農業委員会や林務の担当に先に確認してください。

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点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

宅地：買い手の制限はないが、家があると国には引き取ってもらえない

宅地は、農地や山林のような売買のための許可は要りません。相続登記を済ませれば、誰にでも売れます。相続登記は、相続で所有権を取得したと知った日から3年以内に申請する義務があります（不動産登記法76条の2）。

家が建ったまま売れない場合に知っておきたいのは、次の2つです。

• 相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地では申請できません（法律2条3項1号）。国に引き取ってもらうには解体が前提です
• 空き家・空き地バンクは、自治体などが物件情報を載せて使いたい人を探す仕組みで、国土交通省が支援した全国版があります。載せる条件は物件のある市区町村に確認してください

家ごと業者に買い取ってもらう場合の注意（クーリング・オフが使えない、「責任なし」でも残る責任）は、空き家を買取業者に売る前に確かめることにまとめています。売る・貸す・解体する・持ち続けるの比べ方は、相続した空き家をどうするかにあります。

農地：買い手が見つかっても、許可がないと売れない

農地を農地のまま売るには、当事者が農業委員会の許可を受けなければなりません（農地法3条1項）。その許可は、たとえば買う人やその世帯員等が取得後の耕作に必要な農作業に常時従事すると認められない場合には、することができないと定められています（3条2項4号）。

つまり農地のままでは、買える人が「そこで農業をする人」に限られます。田舎の農地が売りにくい理由の一つがこれです。

★相続したときの届出と、相続登記は別の手続きです。農林水産省は「農地の相続については届出、登記がそれぞれ法律により義務付けられています」と書いています。転用して売れるかどうかは、農地がどの区域にあるかで変わります。まず農地がある市町村の農業委員会に相談してください。

売るのが難しくても、農地中間管理機構（農地バンク）に貸し付ける方法があります（農林水産省）。

山林：相続でも売買でも、90日以内に届出

林野庁によると、売買や相続等で森林の土地を新たに取得した人は、面積に関わらず、所有者となった日から90日以内に市町村長へ届け出なければなりません（森林法10条の7の2）。

• 対象は、都道府県の地域森林計画の対象となっている森林です。該当するかは都道府県か市町村の林務担当に聞けます
• 令和8年4月から届出書の様式が変わり、所有者となった人の国籍等を書く欄が加わりました
• 国土利用計画法の土地売買の届出をした場合は対象外です

★山林を売るときは、買った人にも同じ届出が要ります。林野庁は売買と相続のどちらでも対象としているので、買い手にも伝えてください。

売れないとき：国庫帰属の負担金は、土地の種類と区域で決まる

相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、承認されると10年分の管理費用を考慮した負担金を納めます（法律10条）。金額は政令5条で、土地の種類と区域ごとに決まっています。

出典: 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律施行令5条

政令の式で計算すると、たとえば次のようになります（1,000円未満は切り捨て）。

★このほか、申請のときに審査手数料が土地一筆当たり14,000円かかり、承認されなくても返りません（法務省）。 共有の土地は、共有者全員で申請する必要があります（法律2条2項）。建物・担保権・境界の争いがある土地などは申請できません。

相続放棄をしても、管理が残ることがある

「売れないなら相続放棄を」と考える方もいます。ただし民法940条1項は、放棄した人がその財産を現に占有しているときは、次に管理する人に引き渡すまで保存しなければならないと定めています。また相続放棄をすると、その相続に関しては初めから相続人とならなかったものとみなされます（民法939条）。土地だけでなく、預金なども受け取れなくなります。期限の数え方は相続放棄の期限と費用にあります。

安く売っても、100万円控除が使える場合がある

田舎の土地は、売れても金額が小さいことがあります。国税庁 No.3226 の特例は、低未利用土地等を500万円以下で売った場合、譲渡所得から100万円を控除できるものです。

出典: 国税庁 No.3226（令和8年4月1日現在法令等）

★相続した土地の所有期間は、亡くなった人が取得した時期から数えます（国税庁 No.3270）。親が長く持っていた土地なら、相続してすぐ売っても5年超になり得ます。ただし都市計画区域の外にある土地は対象外です。区域に入るかは市町村の都市計画の担当で確認でき、適用には市区町村長の確認書類が要ります。

相談先：宅地や家つきの土地は、全国の物件を扱う窓口から

農地のまま・山林のままの土地は、上の手続きの窓口（農業委員会・林務担当）が先です。 宅地や家つきの土地なら、不動産会社に売却を相談できます。当サイトに記録している会社のうち、相続した不動産の売却を公式サイトに掲げる会社です。

出典: 各社の公式サイト（2026-08-22確認）

★2社とも、対応エリアを公式サイトに明示していません。査定フォームで都道府県を選べることは、その地域を扱うことの確認にはなりません。申し込む前に、所在地を伝えて扱えるか聞いてください。 一般的な仲介と買取の違いは、仲介と買取は何が違うかにあります。

国に返すか、買い取ってもらうかは、売れない土地を手放す方法（国に返す・買い取ってもらう）で比べています。

この記事でできていないこと

• 田舎の土地の相場や、売れる見込みは書いていません。地域と土地ごとに違い、全国の相場を示す一次資料が無かったためです
• 農地の転用許可が出るかは判断していません。農地の区域と計画によって変わります
• 市町村ごとの空き家・空き地バンクや、農業委員会の運用は調べていません
• 国庫帰属の審査にかかる期間と、承認される見込みは扱っていません
• 市街化区域内の宅地の負担金の計算例は載せていません
• 100万円控除の税額の計算はしていません

次にやること

よくある質問

田舎の土地が売れないのはなぜですか？

理由は土地ごとに違いますが、法律で買える人が限られる土地があります。農地は、農地のまま売るには農業委員会の許可が要り、買う人が取得後の農作業に常時従事すると認められないと許可されません（農地法3条）。

田舎の農地を宅地として売ることはできますか？

家や駐車場など農地以外にするための売買は、都道府県知事等の許可が必要です（農地法5条）。許可が出るかは農地のある区域などで変わるので、まず農業委員会に相談してください。

売れない田舎の土地を国に引き取ってもらえますか？

相続土地国庫帰属制度があります。ただし建物がある土地は申請できず、承認されると負担金を納めます。負担金は、市街化区域外の宅地などは20万円、農用地区域等の農地や山林は面積で算定します（政令5条）。審査手数料は一筆14,000円です。

相続した山林を売るとき、何か届出は要りますか？

森林の土地の所有者になった人は、相続でも売買でも、面積に関わらず90日以内に市町村長へ届け出ます（森林法10条の7の2、林野庁）。相続した人も、買った人も対象です。

田舎の土地を安く売ったときの税金の特例はありますか？

都市計画区域内の低未利用土地等を500万円以下で売った場合、譲渡所得から100万円を控除できる特例があります（国税庁 No.3226）。令和10年12月31日までの譲渡が対象で、所有期間5年超などの要件があります。

この記事に関係する相談先（区分「相続した不動産を売る」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• クラモア（不動産売却） 査定の入口で、売却の媒介はピタットハウスが行う 確認日 2026-09-02
• ゼロチュー売却 都心8区限定・仲介手数料無料の売却仲介 確認日 2026-08-22
• ハックベリーズ不動産 相続不動産の売却に特化。仲介と買取の両対応 確認日 2026-08-22
• ミライアスのスマート仲介 片手仲介で手数料を抑える仲介。買取ではない 確認日 2026-08-22
• ラクウル 相続不動産の買取専門。30秒のAI査定から入る 確認日 2026-08-22
• 明和地所の仲介 9都道府県で受け付けるマンション中心の売却仲介 確認日 2026-08-22

「相続した不動産を売る」の相談先を全部見る

この記事で参照した一次資料

• e-Gov法令検索「農地法」（2条（農地は耕作の目的に供される土地）・3条（権利移動は農業委員会の許可）・3条2項（常時従事などの許可要件）・3条の3（相続などで取得したときの届出）・5条（転用目的の権利移動は都道府県知事等の許可）（2026-09-15確認））
• 農林水産省「農地相続ポータル」（相続の届出と登記はそれぞれ法律で義務・貸す売るは原則農業委員会の許可・農地中間管理機構（農地バンク）に貸し付ける方法・転用は原則都道府県知事等の許可（2026-09-15確認））
• 農林水産省「農地中間管理機構」（農地バンクの案内（2026-09-15確認））
• 林野庁「森林の土地の所有者届出制度」（売買や相続等で森林の土地を取得したら面積に関わらず90日以内に市町村長へ届出・登記上の地目によらない・令和8年4月から国籍等の記載を追加（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「森林法」（10条の7の2（森林の土地の所有者となった旨の届出）（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（2条3項1号（建物の存する土地は申請できない）・2条2項（共有は全員で申請）・10条（10年分の管理費用を考慮した負担金）（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律施行令」（5条（負担金の算定：市街化区域内の宅地・農用地区域等の農地・森林は面積で算定、それ以外は20万円）（2026-09-15確認））
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」（審査手数料は土地一筆当たり14,000円（2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.3226「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」（令和2年7月1日から令和10年12月31日まで・都市計画区域内・500万円以下（一定の区域は800万円以下）・所有期間5年超・100万円控除（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（被相続人の取得の時期がそのまま引き継がれる（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（76条の2（相続で所有権を取得したと知った日から3年以内に登記の申請）（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「民法」（939条（相続放棄をした者は初めから相続人とならなかったものとみなす）・940条1項（相続放棄をした者は、現に占有している財産を引き渡すまで保存する）（2026-09-15確認））
• 国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」（全国版空き家・空き地バンク（2026-09-15確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-15 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

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