相続した不動産と、その後の手続きの台帳
相続した不動産の売却｜何から始めて、どこに相談すればいいか
相続した実家や土地を売ることにしたとき、いきなり不動産会社に電話するのは順番として遅いことがあります。
先に片づいていないと、査定は取れても契約まで進めないためです。 逆に、片づいてさえいれば話は速く進みます。
この記事は、何を、どの順番で、誰に相談するかだけを整理したものです。
全体の順番
| 段階 | やること | 相談する相手 |
|---|---|---|
| 1 | 相続登記を済ませる | 司法書士 |
| 2 | 相続人全員の意向をそろえる | （必要なら）弁護士・専門家 |
| 3 | いくらで売れるかを知る | 不動産会社（査定） |
| 4 | 仲介か買取かを決める | 不動産会社 |
| 5 | 売却する | 不動産会社 |
| 6 | 確定申告をする | 税理士 |
3の「いくらで売れるかを知る」は、1と2が終わっていなくてもできます。 査定を取ることは、売ると決めることではありません。 金額が分からないままだと、2の話し合いも進みません。
1. 相続登記を済ませる
亡くなった方の名義のまま不動産を売却する場合、先に相続登記が必要です。 買主に所有権を移すには、まず相続人の名義になっている必要があるためです。
2024年4月から相続登記の申請が義務化されました。 2024年4月1日より前に相続したことを知った未登記の不動産は、原則2027年3月31日までが期限です。 正当な理由なく申請義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となることがあります。
相続人申告登記だけでは足りません。 申告登記は義務を果たすための簡易な手続きで、権利の移転が公示されないため、売却には別途相続登記が要ります。
登記は司法書士の領域です。専門家に相談するに、相続手続きに対応する窓口を記録しています。
2. 相続人全員の意向をそろえる
共有不動産の全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。 1人が反対していれば、他の全員が売りたくても全体としては売れません。
自分の持分だけを扱う方法は別にあります。 詳しくは共有名義になった相続不動産は売れるのかにまとめました。
連絡が取れない相続人がいる、意見が割れている、という場合は、 共有持分・訳あり物件に対応する窓口のほうが話が早いことがあります。
3. いくらで売れるかを知る
ここが実質的な出発点です。
査定は無料で、複数社に同時に頼めます。 1社だけでは、その金額が高いのか安いのか判断できません。
何を伝えれば話が早いか
- 物件の種別（一戸建て／マンション／土地）
- おおよその所在（市区町村まででよい。番地は面談時で足ります）
- 状態（空き家／賃貸中／居住中）
- 相続の状況（登記が済んでいるか、相続人が何人か）
- いま考えていること（売りたい／まだ決めていない／金額だけ知りたい）
分からない項目は「不明」のままで構いません。そこも含めて相談できます。 そのまま使える依頼文を相談先さがしに置いています。
複数の窓口を比べる場合は、同じ条件を伝えると比べやすくなります。 なお、サービスによっては申し込みの条件が定められている場合があります。各サービスの申し込み画面でご確認ください。
4. 仲介か買取かを決める
売り方は大きく2つです。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 誰が買うか | 一般の買い手 | 不動産会社 |
| 価格 | 高くなりやすい | 相場より下がる |
| 期間 | 買い手が見つかるまで | 短い |
| 確実さ | 買い手が付かない可能性がある | 確実 |
| 向いている人 | 時間をかけても高く売りたい | 早く・確実に手放したい |
どちらが向いているかは、急いでいるかどうかで決まります。 詳しくは相続した不動産の「仲介」と「買取」は何が違うかにまとめました。
なお、次のような物件は通常の仲介では断られることがあります。
- 共有名義のまま
- 借地の上に建っている
- 再建築不可
- 事故物件・告知事項がある
- 家財や仏壇が残っている
この場合は訳あり物件に対応する窓口から入るほうが早道です。
5. 売却する
契約と引き渡しの段階です。ここは不動産会社が進めます。
確認しておくとよいのは、手取りがいくらになるかです。 売却価格から、仲介手数料・登記費用・測量費・解体費・残置物の処分費などが引かれます。
「いくらで売れるか」と「いくら手元に残るか」は別の数字です。 査定を依頼するときに、手取りの目安も一緒に聞いておくと後で差が出ません。
6. 確定申告をする
売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告が必要になることがあります。
相続した空き家の売却には、要件を満たす場合に譲渡所得の特別控除が使える制度があります。 ただし適用には期限と細かい要件があります。
ここは自分で判断しないほうが安全です。 取得費が分からない、相続してから何年経ったか、住んでいた人がいたか、 といった条件で結論が変わります。税理士にご確認ください。
専門家に相談するに、相続税や譲渡所得に対応する税理士の紹介窓口を記録しています。
よくあるつまずき
「取得費が分からない」
親がいくらで買ったか分からない、という状態はよくあります。 売買契約書が残っていないか、まず探すことになります。 見つからない場合の扱いには決まりがあるため、税理士にご確認ください。
「まだ売ると決めていない」
決めていなくても相談はできます。 むしろ、売却を前提にしない窓口から始めたほうが選択肢が残ります。
売らずに持ち続ける選択肢は土地を活用する・住み続けるに、 建物を壊す選択肢は空き家を解体するにまとめています。
「遠方で見に行けない」
査定はオンラインや電話で始められる窓口があります。 どこまでオンラインで進むかは相続した不動産の査定は、どこまでオンラインで進むかにまとめました。
この記事でできていないこと
- 個別の判断はしていません。物件の条件によって順番も結論も変わります
- 税額の計算はしていません。特別控除の適用には要件があります。税理士にご確認ください
- 登記・遺産分割の具体的な手続きは、司法書士・弁護士にご確認ください