相続した不動産の売却にかかる税金｜取得費は親の分を引き継ぐ。2つの特例と「3年」の数え方

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最終更新 2026-09-15

相続した実家や土地を売ることにしたとき、いきなり不動産会社に電話するのは順番として遅いことがあります。

先に片づいていないと、査定は取れても契約まで進めないためです。逆に、片づいてさえいれば話は速く進みます。

この記事は、売ったときにかかる税金と、何を、どの順番で、誰に相談するかを整理したものです。

先に結論：相続した不動産を売ったときの税金

相続した不動産を売って利益（譲渡所得）が出たときに、所得税と住民税がかかります。

譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除 ― 国税庁 No.3202・No.3208 の計算式を当サイトで1行にまとめたもの

この表を引用する

★親が長く持っていた家なら、相続してすぐ売っても「5年超」の税率になります。持っていた期間は、相続した日ではなく親が買った日から数えるためです（No.3202）。

★5%の概算取得費を使うと、相続のときに払った登記費用は取得費に入れられません（No.3270）。実際の購入額が分かる書類を先に探してください。

成仏不動産16

借地権 無料相談ドットコム15

訳あり物件買取センター7

点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

「3年以内に売る」は、2つの特例で数え方が違う

「相続した土地は3年以内に売ると得」と言われるのは、次の2つの特例のことです。期限の数え方が違い、同じ物件で両方は使えません。

出典: 国税庁 No.3267・No.3306（令和8年4月1日現在法令等）

• 相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です（No.4205）。取得費の特例の期限は、そこからさらに3年です
• 空き家の特例の要件には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」などほかの特例の適用を受けていないことが入っています（No.3306 の要件5）。どちらが得かは、税額を両方で計算して比べることになります
• 空き家の特例は、昭和56年5月31日以前の建築・耐震基準を満たすか取り壊すなどの要件もあります。建物の要件は再建築不可物件の売却と空き家の買取にも表で載せています

★どちらの特例も、確定申告をしないと使えません（No.3267・No.3306 とも「確定申告をすることが必要」と明記）。税金がゼロになる場合でも、申告は要ります。

全体の順番

3の「いくらで売れるかを知る」は、1と2が終わっていなくてもできます。 査定を取ることは、売ると決めることではありません。金額が分からないままだと、2の話し合いも進みません。

3〜5で相手になる不動産会社については、宅地建物取引業の免許番号から営業年数の下限と事務所の広がりが読み取れます。公式サイトに書いてあるので、連絡する前に確かめられます → 宅建免許番号の読み方

→ 査定の入口の一例はミライアスです（無料査定。対応地域は公式サイトに明示なし）

1. 相続登記を済ませる

亡くなった方の名義のまま不動産を売却する場合、先に相続登記が必要です。 買主に所有権を移すには、まず相続人の名義になっている必要があるためです。

2024年4月から相続登記の申請が義務化されました。 2024年4月1日より前に相続したことを知った未登記の不動産は、原則2027年3月31日までが期限です。正当な理由なく申請義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となることがあります。

相続人申告登記だけでは足りません。 申告登記は義務を果たすための簡易な手続きで、権利の移転が公示されないため、売却には別途相続登記が要ります。

登記は司法書士の領域です。専門家に相談するに、相続手続きに対応する窓口を記録しています。

2. 相続人全員の意向をそろえる

共有不動産の全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。 1人が反対していれば、他の全員が売りたくても全体としては売れません。

自分の持分だけを扱う方法は別にあります。詳しくは共有名義になった相続不動産は売れるのかにまとめました。

連絡が取れない相続人がいる、意見が割れている、という場合は、 共有持分・訳あり物件に対応する窓口のほうが話が早いことがあります。

3. いくらで売れるかを知る

ここが実質的な出発点です。

査定は無料で、複数社に同時に頼めます。 1社だけでは、その金額が高いのか安いのか判断できません。

何を伝えれば話が早いか

• 物件の種別（一戸建て／マンション／土地）
• おおよその所在（市区町村まででよい。番地は面談時で足ります）
• 状態（空き家／賃貸中／居住中）
• 相続の状況（登記が済んでいるか、相続人が何人か）
• いま考えていること（売りたい／まだ決めていない／金額だけ知りたい）

分からない項目は「不明」のままで構いません。そこも含めて相談できます。そのまま使える依頼文を相談先さがしに置いています。

複数の窓口を比べる場合は、同じ条件を伝えると比べやすくなります。なお、サービスによっては申し込みの条件が定められている場合があります。各サービスの申し込み画面でご確認ください。

4. 仲介か買取かを決める

売り方は大きく2つです。

どちらが向いているかは、急いでいるかどうかで決まります。 詳しくは相続した不動産の「仲介」と「買取」は何が違うかにまとめました。

なお、次のような物件は通常の仲介では断られることがあります。

• 共有名義のまま
• 借地の上に建っている（地主の承諾と裁判所の許可は借地権の売却）
• 定期借地権のマンション（残っている期間が毎年減る。定期借地権のマンション）
• 買い手がつかないので国に引き取ってもらいたい（建物があると入口で却下される。売れない土地を手放す方法）
• 再建築不可（前の道が建築基準法の道路かの調べ方は再建築不可物件の調べ方）
• 事故物件・告知事項がある
• 家財や仏壇が残っている

この場合は訳あり物件に対応する窓口から入るほうが早道です。

5. 売却する

契約と引き渡しの段階です。ここは不動産会社が進めます。

確認しておくとよいのは、手取りがいくらになるかです。売却価格から、仲介手数料・登記費用・測量費・解体費・残置物の処分費などが引かれます。

「いくらで売れるか」と「いくら手元に残るか」は別の数字です。 査定を依頼するときに、手取りの目安も一緒に聞いておくと後で差が出ません。

6. 確定申告をする

売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告が必要になることがあります。

申告は売った年の翌年に行います。上の「取得費の特例」「空き家の特例」を使うなら、税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。空き家の特例は、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類も添えます（No.3306）。

何を添えるかは「どう売ったか」で変わります。家ごと売ったか、取り壊して土地だけ売ったかで、国税庁は添付書類を分けています。一覧は相続した不動産を売った翌年の確定申告｜必要書類にまとめました。

税額の計算は、自分で判断しないほうが安全です。 取得費が分かるか、相続税を払ったか、親が一人で住んでいたか、といった条件で、使える特例が変わります。税理士か税務署にご確認ください。

専門家に相談するに、相続税や譲渡所得に対応する税理士の紹介窓口を記録しています。

よくあるつまずき

「取得費が分からない」

親がいくらで買ったか分からない、という状態はよくあります。売買契約書が残っていないか、まず探すことになります。見つからない場合の扱いには決まりがあるため、税理士にご確認ください。

「まだ売ると決めていない」

決めていなくても相談はできます。むしろ、売却を前提にしない窓口から始めたほうが選択肢が残ります。

売らずに持ち続ける選択肢は土地を活用する・住み続けるに、建物を壊す選択肢は空き家を解体するにまとめています。

「遠方で見に行けない」

査定はオンラインや電話で始められる窓口があります。どこまでオンラインで進むかは相続した不動産の査定は、どこまでオンラインで進むかにまとめました。

この記事でできていないこと

• 個別の判断はしていません。物件の条件によって順番も結論も変わります
• 税額の計算はしていません。特別控除の適用には要件があります。税理士にご確認ください
• 登記・遺産分割の具体的な手続きは、司法書士・弁護士にご確認ください

次にやること

よくある質問

取得費が分からないときは、どうなりますか？

売った金額の5%を取得費とみなす扱いがあります（概算取得費）。

実際の取得費がこれより高ければ、そのぶん税金が増えることになります。購入時の売買契約書、領収書、当時の通帳の記録などが残っていないか、先に探してください。見つかるかどうかで手取りが変わります。詳しい計算は国税庁の該当ページをご確認ください。

売却したら、いつ確定申告をしますか？

売った年の翌年の申告期間に行います。売った年ではありません。

損が出た場合でも、申告することで使える特例があります。「利益が出ていないから申告不要」と決めつけないでください。

相続した空き家を売るときの特例があると聞きました

一定の要件を満たす場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁 No.3306）。

主な要件は、昭和56年5月31日以前の建築、相続の直前に親以外が住んでいない、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、売却代金1億円以下、などです。相続人が3人以上なら控除は2,000万円までです（令和6年1月1日以後の譲渡）。この記事の「3年以内に売る」の表で、取得費の特例との違いを並べています。当てはまるかどうかは、税理士か税務署に確認してください。

相続した不動産を売っても、確定申告が要らないのはどんなときですか？

利益（譲渡所得）が出ていないときは、譲渡所得の税金はかかりません。ただし特例を使うなら、税額がゼロでも確定申告が必要です。取得費を5%で計算するか実額で計算するかでも利益が変わるので、「利益が出ていない」かどうかは計算してから判断してください。

遠方で現地を見に行けません。売却は進められますか？

進められます。当サイトでは、オンライン面談や郵送に対応していると公式サイトに明示している窓口を、事業者ごとに記録しています（相談先一覧の「相談の方法」欄）。

ただし、現地の状況（残置物、傷み、境界）で価格が動きます。現地を見ずに出た査定額は、実際に見たあとで下がることがあります。最初の金額をそのまま前提にしないでください。

仲介と買取、どちらを選ぶべきですか？

急いでいないなら仲介、期限があるなら買取が基本の分かれ方です。

買取は業者が直接買うため早く確実ですが、価格は仲介より低くなるのが通常です。判断の材料は仲介と買取の違いにまとめています。

売る前に、家の中のものを全部片づける必要がありますか？

必ずしも必要ではありません。残置物がある状態で買い取る業者があります。

ただし、仲介で売る場合は片づけたほうが売りやすいのが通常です。内見のときの印象が変わるためです。

判断の分かれ目は、片づけの費用と、売値の差のどちらが大きいかです。

• 業者に処分を任せる → 費用がかかるが手間はない
• 自分で片づける → 費用は抑えられるが、遠方だと何度も通うことになる
• 残置物ごと買い取ってもらう → いちばん早いが、そのぶん価格に反映される

先に「残置物ありの場合」と「片づけた場合」の両方の金額を聞いてください。差額が処分費より小さいなら、片づける意味は薄くなります。

土地の境界がはっきりしていません。売れますか？

売れないわけではありませんが、条件が付くことがあります。

買主側から見ると、境界が確定していない土地は「あとで隣地と揉めるかもしれない土地」です。そのため、

• 確定測量を売主の負担で行うことを条件にされる
• 境界未確定のまま売る場合、そのぶん価格が下がる のどちらかになるのが一般的です。

確定測量には隣地所有者の立ち会いと同意が要るため、時間がかかります。隣地が空き家だったり、所有者が遠方だったりすると、さらに延びます。

相続した土地を売ると決めたら、境界の状況を最初に確認してください。測量が必要だと後から分かると、売却の予定が数か月ずれます。

この記事に関係する相談先（区分「訳あり・共有持分・借地権」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• 借地権 無料相談ドットコム 借地権の買取専門。地主との交渉を代行し、自社が買主になる 確認日 2026-08-23
• 成仏不動産 事故物件・訳あり物件の専門買取 確認日 2026-08-31
• 訳あり物件買取センター 空き家買取の専門店。借地権・再建築不可・共有持分に対応 確認日 2026-08-31

「訳あり・共有持分・借地権」の相談先を全部見る

この記事で参照した一次資料

• 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」（相続登記の申請義務化）
• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（3年を経過する日の属する年の12月31日まで・1億円以下・取得費の特例と併用不可（要件5）・確定申告が必要（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-15確認））
• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（所得税15%・住民税5%・復興特別所得税は基準所得税額の2.1%（2026-09-15確認））
• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（取得費と取得の時期は被相続人から引き継ぐ・相続時の登記費用は取得費に含む・5%の概算取得費ではその登記費用を含められない（2026-09-15確認））
• 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡（2026-09-15確認））
• 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」（申告期限は相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内（2026-09-15確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-15 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

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