借地権付き建物｜種類で扱いが変わる。条文で確かめる順番

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最終更新 2026-09-16

「借地権付き建物」という言い方は、中身の違うものを1つの言葉でまとめてしまっています。

同じ言葉でも、期間が来たら返して終わるものと、建物がある限り更新されていくものがあります。そしてどちらなのかは、契約書と条文を突き合わせないと分かりません。

この記事では、借地借家法の条文だけで、確かめる順番を整理します。

まず、あなたはどの立場か

この表を引用する

★この5つは、別々の話です。まとめて書いてあるページを読むと、自分に関係のない条文まで読むことになります。

成仏不動産16

借地権 無料相談ドットコム15

訳あり物件買取センター7

点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

「借地権付き」は4種類ある

借地借家法は、借地権を4つに分けて定めています。売買の場面で決定的に違うのは、更新があるかどうかと建物を買い取ってもらえるかどうかです。

条文はこうなっています。

存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新…及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。 ― 借地借家法22条1項

★「更新しない」「買い取らない」と定められるのは、期間を50年以上にした場合だけです。 そして同じ項の後段は、その特約は公正証書による等書面によってしなければならないと定めています。

事業用（23条）はもっと厳しく、3項で公正証書によってしなければならないと定められています。書面ならよい、ではありません。

ここが分かれ目：16条の強行規定

普通の借地権で「期間が来たら建物は無償で撤去する」と契約書に書いてあったら、どうなるか。

第十条、第十三条及び第十四条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。 ― 借地借家法16条

★普通の借地権では、13条の買取請求を外す特約は無効です。 ★逆に、22条・23条の定期借地権なら外せます。22条が「第九条及び第十六条の規定にかかわらず」と書いているのは、そのためです。

つまり確かめる順番はこうなります。

1. 契約書に期間50年以上と書かれているか（22条）
2. その特約が公正証書などの書面になっているか（22条1項後段）
3. 事業用なら公正証書そのものがあるか（23条3項）
4. どれも無ければ、普通の借地権として16条が効く

★「定期借地権です」と言われただけでは確かめたことになりません。書面を見てください。

買う人：建物の登記がなければ、地主が変わったときに困る

借地権は、借地権自体の登記がなくても第三者に対抗できます。ただし条件があります。

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 ― 借地借家法10条1項

★効き目のもとは「登記されている建物」です。建物が未登記なら、この条文は使えません。土地が第三者に売られたときに、その人に対して借地権を主張する根拠が無くなります。

建物が焼けたり壊したりした場合の救済もありますが、期限があります。

建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。 ― 借地借家法10条2項

ただし書は、滅失の日から2年を過ぎた後は、その前に新しい建物を建てて登記した場合に限るとしています。

★登記事項証明書を取って、建物の登記があるかを見てください。これは買う前にできることです。

売る人：地主が承諾しないときは、裁判所に申し立てる

建物を第三者に譲るには、土地の賃借権の譲渡について地主の承諾が要ります。承諾が得られないときの道が19条です。

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 ― 借地借家法19条1項

★条件は「地主に不利となるおそれがない」ことです。売りたいという事情だけでは足りません。

裁判所が何を見るかも、条文に書いてあります。

裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。 ― 借地借家法19条2項

★19条3項には、地主側の切り返しが定められています。裁判所が定める期間内に、地主が自分が建物と賃借権を譲り受けると申し立てたときは、裁判所は相当の対価を定めてそれを命ずることができます。つまり第三者に売るつもりが、地主に売ることになる可能性が条文に組み込まれています。

また19条1項後段は、許可を財産上の給付に係らしめることができるとしています。承諾料に相当するものが条件になり得る、という形です。 ★金額は条文に書かれていません。当サイトは承諾料の相場を一次資料で確認できていないため、金額は書きません。

手放す方法そのものは借地権の買取と借地権の売却にまとめています。

競売・公売で取った人：期限が2か月

競売や公売で借地上の建物を取得した場合は、19条ではなく20条です。

第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 ― 借地借家法20条1項

★この申立てには期限があります。

第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り、することができる。 ― 借地借家法20条3項

代金を払ってから2か月です。20条2項により、19条2項から6項までが準用されます（考慮事情・地主の申立て・鑑定委員会の意見）。

相続した人：設定された時期で扱いが変わる

ここが、借地権付き建物でいちばん見落とされるところです。借地借家法は、それ以前に設定された借地権の一部を、意図的に対象から外しています。

この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。 ― 借地借家法 附則6条

つまり古い借地権は、更新については廃止前の借地法のままです。 附則2条は、この法律が建物保護に関する法律・借地法・借家法を廃止したことを定めています。

施行前に設定された借地権について、適用されない条文が並んでいます。

★「借地権は30年」「更新後は20年」は、3条・4条の話です。古い借地権の更新には、そのままでは当てはまりません。

では、いつより前が「施行前」なのか。条文は日付を書いていません。

この法律は、公布の日から起算して一年を超えない範囲内において政令で定める日から施行する。 ― 借地借家法 附則1条

法令XMLの公布年月日は平成3年10月4日で、法令番号は平成三年法律第九十号です。したがって施行日はその日から1年以内のどこかですが、具体的な日を定めた政令を、当サイトは一次資料で確認できていません。

★契約書の設定年月日が平成3年から平成4年ごろなら、施行日との前後を確かめてください。この1日の差で、更新のルールが変わります。確かめる先は、契約書と法務局の登記、そして弁護士です。

相続そのものの手続きは借地権を相続したときにまとめています。

建て替え・用途を変えたい人：17条と18条

契約に建物の種類や増改築の制限があり、地主と話がまとまらないときの道です。

★18条は、施行前に設定された借地権には適用されません（附則11条）。古い借地権では、この道が使えません。 17条・18条のどちらも、裁判所は特に必要がないと認める場合を除き、鑑定委員会の意見を聴かなければならないと定められています（17条6項、18条3項で準用）。

なお7条2項には、地主が通知を受けてから2か月以内に異議を述べなければ承諾があったものとみなすという定めがあります（更新後の通知には適用されません）。

期間満了のときの買取請求は、売買とは別の話

13条の建物買取請求権は、期間が満了して更新がないときの条文です。

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。 ― 借地借家法13条1項

★「地主に買ってもらう」という話は、この条文と19条3項で意味が違います。13条は期間満了、19条3項は譲渡の許可を申し立てた場面です。混ぜて読むと、使える時期を間違えます。

13条の詳しい中身と、14条の第三者の買取請求権は建物買取請求権とはにまとめました。

手放すことを考えるときの窓口

当サイトに記録している会社のうち、借地権を買取の対象として公式サイトに掲げている2社です。

出典: 各社の公式サイト（借地権 無料相談ドットコム 2026-09-05／2026-09-06確認、訳あり物件買取センター 2026-08-31確認）

• 借地権 無料相談ドットコムは、宅地建物取引業免許を東京都知事免許（3）第99010号、運営を株式会社ハウスクリエと会社概要に記載しています
• 訳あり物件買取センターは、宅地建物取引業免許を東京都知事（4）第92862号と記載しています
• 訳あり物件買取センターの査定はメールで無料と表記されていますが、正確な買取価格の提示には物件の所在地と連絡先が必要とも書かれています

★どちらも対応エリアは首都圏です。それ以外の土地は、この2社の対象に入っていません。 ★2社とも「買い取る」会社です。地主との交渉を代わりにやってもらう相談窓口ではなく、手放す方向で考えるときの相談先として見てください。条件を決めて他の窓口も見たい場合は状況から相談先を選ぶへ。

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この記事でしていないこと

• 借地権付き建物の価格・相場は書いていません。公の資料で確認できていません。評価の考え方は借地権割合とはへ
• 承諾料・譲渡承諾料の金額は書いていません。19条1項後段は財産上の給付を条件にできると定めるだけで、金額の定めはありません
• 住宅ローンが借りられるかどうかは書いていません。金融機関の公式な取扱いを一次資料で確認できていないためです
• 施行日の具体的な日付は書いていません。附則1条が政令に委ねており、その政令を確認できていません
• 廃止された借地法の条文の中身は書いていません。附則が「従前の例による」とする部分の具体的な内容は、旧法の条文を確認していないため扱っていません
• 地代と更新料は地代の相場と更新料へ分けています
• あなたの契約がどの種類かは判断できません。契約書と公正証書を弁護士に見せてください

次にやること

よくある質問

借地権付き建物は、期間が来たら取り壊して返すのですか？

種類によります。普通の借地権なら、建物があれば更新の請求で従前と同じ条件で更新したものとみなされ（5条）、地主が異議を述べるには正当の事由が要ります（6条）。更新がない場合は、13条で時価での買取を請求できます。一方、22条の定期借地権や23条の事業用定期借地権では、更新も13条の買取請求もしないと定めることができます。契約書と公正証書を見てください。

契約書に「建物は無償で撤去する」と書いてあります。有効ですか？

普通の借地権なら、16条で無効です。16条は、10条・13条・14条に反する特約で借地権者に不利なものを無効としています。ただし22条・23条の定期借地権として設定されている場合は、13条を外す定めが認められています。どちらなのかを先に確かめてください。

地主が売却を認めてくれません。売れないのですか？

19条の申立てという道があります。地主に不利となるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができます。ただし裁判所は残存期間・従前の経過・譲渡を必要とする事情を考慮しなければならず（19条2項）、地主が自ら買い受ける申立てをすることもできます（19条3項）。

競売で借地上の建物を落札しました。何をすればよいですか？

代金を支払った後2か月以内に、20条1項の申立てができるかを確認してください（20条3項）。この期限を過ぎると、この条文による申立てはできません。

祖父の代からの借地です。借地権は30年ですか？

そのままは当てはまりません。3条の30年は借地借家法の定めで、附則6条は施行前に設定された借地権の更新は従前の例によるとしています。附則7条2項・9条1項・11条により、8条・13条2項・18条も適用されません。契約書の設定年月日を確かめるところから始めてください。

建物が古くて登記がありません。困りますか？

10条1項は使えません。この条文の効き目は「登記されている建物を所有するとき」に生じるものです。土地が第三者に売られた場合に借地権を主張する根拠が弱くなります。登記の可否は法務局と土地家屋調査士に確認してください。

この記事に関係する相談先（区分「訳あり・共有持分・借地権」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• 借地権 無料相談ドットコム 借地権の買取専門。地主との交渉を代行し、自社が買主になる 確認日 2026-08-23
• 成仏不動産 事故物件・訳あり物件の専門買取 確認日 2026-08-31
• 訳あり物件買取センター 空き家買取の専門店。借地権・再建築不可・共有持分に対応 確認日 2026-08-31

「訳あり・共有持分・借地権」の相談先を全部見る

この記事で参照した一次資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（法令番号は平成三年法律第九十号。公布は平成3年10月4日（法令XMLの公布年月日の属性）。3条（存続期間30年）・4条（更新後10年、最初の更新は20年）・5条（更新請求）・6条（正当の事由）・7条（再築による延長）・8条（更新後の滅失）・10条（対抗力と掲示）・13条（建物買取請求権）・14条（第三者の建物買取請求権）・16条（強行規定）・17条（借地条件の変更と増改築の許可）・18条（更新後の再築の許可）・19条（譲渡・転貸の許可）・20条（競売・公売の場合）・22条（定期借地権）・23条（事業用定期借地権等）・24条（建物譲渡特約付借地権）・25条（一時使用目的）、および附則1条・4条・5条・6条・7条・8条・9条・10条・11条を条文で確認（2026-09-16確認））
• 借地権 無料相談ドットコム（公式サイト）（借地権の買取専門。地主とのやりとりを代行すると表記。対応エリアは東京・神奈川・埼玉・千葉（2026-09-06確認）。宅地建物取引業免許は東京都知事免許（3）第99010号、運営は株式会社ハウスクリエと会社概要に記載（https://syakuchi-soudan.com/gaiyou.html・2026-09-05確認））
• 訳あり物件買取センター（公式サイト）（買取対象として借地権・再建築不可・共有持分・底地などを掲げている。エリアの表記は2つあり、サイト内案内は東京・埼玉・千葉・神奈川。宅地建物取引業免許は東京都知事（4）第92862号。査定はメールで無料と表記（2026-08-31確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-16 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

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