地上権と借地権の違い｜地上権も借地権です。比べる相手は賃借権

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最終更新 2026-09-16

「地上権と借地権の違い」で調べると、2つを左右に並べた比較表がたくさん出てきます。

ただ、借地借家法の条文を読むと、この並べ方そのものが成り立ちません。 地上権は、借地権の一種として定義されているからです。

この記事では、条文が何をどう分けているのかだけを書きます。

先に結論：比べる相手を間違えている

この表を引用する

出典: 借地借家法1条・2条1号・10条1項、民法265条（2026-09-16確認）

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条文の定義：借地権は「地上権又は賃借権」

借地借家法2条1号が、この法律でいう借地権を定義しています。

借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。 ― 借地借家法2条1号

同じ法律の1条（趣旨）も、対象を2つ並べています。

この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等…に関し特別の定めをする ― 借地借家法1条

★地上権と賃借権のどちらでも、建物を所有する目的なら借地権です。 だから「地上権か借地権か」という問いは立ちません。立つのは「地上権か賃借権か」です。

注意：建物目的でない地上権は、借地借家法の外

民法265条は、地上権をこう定めています。

地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。 ― 民法265条

民法の地上権は工作物または竹木のためのものです。建物に限られていません。

いっぽう借地借家法2条1号は建物の所有を目的とするものだけを借地権と呼びます。

★つまり、建物を建てない地上権は、借地借家法の保護を受けません。 存続期間30年（借地借家法3条）や、更新、建物買取請求権といった決まりは働きません。地下や空間だけを対象にする地上権もあり、これは民法269条の2が定めています。

地上権と賃借権を、条文で5つに分ける

出典: 民法176条・177条・265条・266条・268条・601条・605条・612条、不動産登記法3条（2026-09-16確認）

以下、1つずつ条文を出します。

1. 性質：物権か債権か

民法176条は、物権の設定は当事者の意思表示のみで効力を生ずるとしています。地上権は物権なので、この条文の世界にいます。

賃貸借は民法601条です。

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと…を約することによって、その効力を生ずる。 ― 民法601条

★賃料を支払うことを約束するのが、賃貸借の要素として条文に書かれています。 地上権のほうは、民法266条1項が「地上権者が土地の所有者に定期の地代を支払わなければならない場合について」準用すると書いており、地代がある場合を前提にした書き方になっていません。

2. 登記：どちらも登記できる。頼み方が違う

不動産登記法3条は、登記することができる権利を並べています。1号が所有権、2号が地上権、8号が賃借権です。どちらも登記できます。

違うのは登記に相手の協力が要るかです。

• 地上権は物権なので、民法177条の世界で、登記しなければ第三者に対抗できないかわりに登記を求められます
• 賃借権は民法605条で「これを登記したときは」対抗できると定めていますが、貸主に登記に応じる義務を課す条文はありません

そこで効いてくるのが借地借家法10条1項です。

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 ― 借地借家法10条1項

★借地の権利そのものを登記していなくても、建物を自分の名前で登記していれば対抗できます。 これは借地権の条文なので、地上権でも賃借権でも同じように使えます。 借地借家法16条は、10条に反する特約で借地権者に不利なものを無効としています。

3. 譲渡：ここが実務でいちばん違う

賃借権は民法612条1項です。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。 ― 民法612条1項

違反すると、同条2項で契約を解除されることがあります。

地上権については、譲渡に地主の承諾を求める条文が民法の地上権の節にありません。

そして、借地借家法で承諾の代わりを用意している条文を読むと、対象が限られています。

出典: 借地借家法14条・19条1項・20条1項（2026-09-16確認）

★裁判所の許可という道が用意されているのは、賃借権のほうです。 地上権には、そもそも承諾を求める条文が無いので、許可を取りに行く必要も条文上ありません。

いっぽう建物買取請求権（13条1項）は、主体が「借地権者」と書かれています。定義に戻れば、これは地上権者も賃借人も含みます。詳しくは建物買取請求権とはにまとめました。

★同じ法律の中で、「借地権者」と書いてある条と「賃借権」と書いてある条が混ざっています。 自分がどちらなのかで使える条文が変わるので、まず登記簿で権利の名前を確かめてください。

4. 地代：無い形もありうるか

前に見たとおり、民法266条1項は地代を支払わなければならない場合についてという書き方です。賃貸借の601条が賃料の約束を要素にしているのと、条文の作りが違います。

地代の額そのものを動かしたいときの手順は、借地借家法11条にあります。 地代の相場と更新料と地代と家賃の違いで扱っています。

5. 期間を定めなかったとき

地上権で存続期間を定めなかった場合、民法268条2項はこう定めます。

裁判所は、当事者の請求により、二十年以上五十年以下の範囲内において、工作物又は竹木の種類及び状況その他地上権の設定当時の事情を考慮して、その存続期間を定める。 ― 民法268条2項

ただし建物の所有を目的とするなら借地借家法の借地権なので、3条が先に働きます。

借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。 ― 借地借家法3条

権利が終わるときの向きが、逆になっている

地上権が消滅するときの民法269条1項は、こういう作りです。

地上権者は、その権利が消滅した時に、土地を原状に復してその工作物及び竹木を収去することができる。ただし、土地の所有者が時価相当額を提供してこれを買い取る旨を通知したときは、地上権者は、正当な理由がなければ、これを拒むことができない。 ― 民法269条1項

借地借家法13条1項は逆向きです。借地権者の側から、時価で買い取れと請求できます。

出典: 民法269条1項、借地借家法13条1項（2026-09-16確認）

★買い取りの話が、どちらから始まるのかが違います。 建物を所有する目的の借地なら13条が使えるので、まず自分が借地借家法の借地権に当たるかを確かめるほうが先です。

相続した土地で、どちらなのかを確かめる

登記記録のうち権利に関する登記が記録される部分を、不動産登記法2条8号は権利部と呼んでいます。地上権も賃借権も、3条で登記することができる権利として並んでいます（2号・8号）。

★権利の名前は、登記事項証明書の権利に関する記載で確かめられます。 ここに地上権と書かれているか、賃借権と書かれているか、あるいはどちらの登記も無いかで、次にやることが変わります。

登記が無い場合でも、建物を自分の名義で登記していれば借地借家法10条1項が効きます。相続したあとの名義の扱いは相続した借地権はどうなるかに、割合の考え方は借地権割合とはにまとめています。

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この記事でしていないこと

• 地上権と賃借権のどちらが多いかは書いていません。割合を示す公の資料を確認できていません
• 地上権の設定にかかる費用や地代の水準は書いていません。一次資料がありません
• 登記簿の甲区・乙区という呼び分けは使っていません。この区分は不動産登記規則の定めで、今回は規則の条文を確認していないため、法律にある「権利部」だけで書きました
• 裁判例は引いていません。判決文を一次資料で確認できていません
• 旧借地法が適用される契約の扱いは書いていません。旧法の条文を確認できていません
• 区分地上権（民法269条の2）の実務は書いていません。条文の存在だけに触れています
• 税金の扱いは書いていません。地上権と賃借権で評価や課税がどう変わるかは、国税庁の資料を確認したうえで別に扱います

この記事に関係する相談先（区分「訳あり・共有持分・借地権」の台帳から）

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• 借地権 無料相談ドットコム 借地権の買取専門。地主との交渉を代行し、自社が買主になる 確認日 2026-08-23
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この記事で参照した一次資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（1条（趣旨。建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権）・2条1号（借地権の定義。建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）・3条（存続期間は30年。契約でこれより長い期間を定めたときはその期間）・10条1項（借地権は登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは第三者に対抗できる）・13条1項（建物買取請求権。主体は借地権者）・14条（第三者の建物買取請求権。条文は「賃借権の目的である土地」に限る）・16条（10条・13条・14条に反する特約で借地権者または転借地権者に不利なものは無効）・19条1項2項（土地の賃借権の譲渡または転貸の許可。条文は「賃借権」に限る）・20条1項3項（建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可。条文は「賃借権」に限る。申立ては代金支払後2か月以内）（2026-09-16確認））
• e-Gov法令検索「民法」（176条（物権の設定及び移転は当事者の意思表示のみによって効力を生ずる）・177条（不動産に関する物権の得喪及び変更は登記をしなければ第三者に対抗できない）・265条（地上権の内容。他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利）・266条1項（274条から276条までの規定は、地上権者が土地の所有者に定期の地代を支払わなければならない場合について準用する）・268条2項（存続期間を定めなかった場合、裁判所は20年以上50年以下の範囲内で定める）・269条1項（工作物等の収去。ただし土地の所有者が時価相当額を提供して買い取る旨を通知したときは正当な理由がなければ拒めない）・269条の2（地下又は空間を目的とする地上権）・601条（賃貸借は賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる）・605条（不動産の賃貸借はこれを登記したときは第三者に対抗できる）・612条1項（賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない）（2026-09-16確認））
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（2条8号（権利部は、登記記録のうち権利に関する登記が記録される部分）・3条（登記することができる権利。1号 所有権、2号 地上権、8号 賃借権）（2026-09-16確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-16 です。
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