借地権割合とは｜路線価図のA〜Gの読み方と、借地権・地上権・底地の評価の違い

このページは相続の手続き・不動産・土地活用の1つです。同じテーマの相続・不動産の情報・調べ方・相続・不動産の相談先の会社・相続・不動産のランキングと、相続の相談先の区分ごとの総合ランキングもあわせて見られます。

最終更新 2026-09-15

親の家が借地に建っていて、相続税の話になったとき、「借地権割合」という言葉が出てきます。路線価図の数字の後ろにあるA〜Gのアルファベットのことです。

この割合は、国税庁が相続税・贈与税で借地権を評価するために、地域ごとに定めたものです。何に使う割合で、何に使う割合ではないのか。借地権とは何か、地上権とどう違うのかも合わせて整理します。

先に結論：借地権割合の読み方

この表を引用する

出典: 国税庁「路線価図の説明」

★「自用地としての価額」は、他人の権利が付いていない土地（いわゆる更地）としての価額です（No.4611）。 ★定期借地権は、この計算になりません。No.4611 は定期借地権等を別の方法で評価すると書いています。

成仏不動産16

借地権 無料相談ドットコム15

訳あり物件買取センター7

点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

借地権割合はどこに載っているか

国税庁は、借地権割合を「借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています」と説明しています（No.4611）。

どちらも国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で見られます。都道府県→市区町村→町丁名の順に選びます。 ★年分を選べます。相続税なら、亡くなった日の年分を開いてください。

路線価図の「215D」の読み方

国税庁の説明では、「215D」は1平方メートル当たりの路線価が215,000円で、借地権割合が60%です。数字は千円単位、アルファベットが借地権割合です。

★路線価図の地図に「倍率地域」と書いてあれば、評価倍率表を見ます。路線価図の引き方と、奥行や形の補正は土地の相続税評価額の調べ方にまとめています。

国税庁の計算例で見る：借地権と底地

国税庁「路線価図の説明」の計算例を使います。路線価「300C」、奥行35メートル、700平方メートルの土地です。

1. 自用地としての価額：30万円×奥行価格補正率0.97で、1平方メートル当たり291,000円。700平方メートルを掛けて2億370万円
2. 借地権の価額：記号がCなので70%。2億370万円×70%で1億4,259万円（ここまで国税庁の例）
3. 底地（貸宅地）の価額：No.4613 の算式で、2億370万円－1億4,259万円＝6,111万円（当サイトが同じ数字で計算）

★同じ土地を、借りている人と貸している人とで分けて評価する形です。借地権割合が高い地域ほど、借りている側の評価が大きくなります。 ★No.4613 は、借地権の取引慣行がないと認められる地域の貸宅地は、借地権割合を20%として計算すると書いています。

借地権割合は、何に使う割合ではないか

国税庁が借地権割合を説明しているのは、相続税・贈与税の財産評価の中です（No.4611 の対象税目は相続税・贈与税）。 地域ごとに定められているので、あなたの借地の契約の中身（残りの期間、地代の額、地主が譲渡を承諾するか）は、この割合に入っていません。

• 借地権を地主や第三者に売るときの価格は、当事者の合意で決まります。借地権割合をそのまま掛ければよい、と定めた規定は確認できていません
• 地主が承諾しないときの裁判所の手続き（借地非訟）では、東京地裁の案内によると、鑑定委員会が「建物及び借地権価格等」について意見を出します
• 借地人が底地を買い取るときの価格も、地主との合意です。上の「底地の評価額」は相続税・贈与税の評価のための数字です

★「借地権割合が70%だから、70%で売れる」とは読まないでください。売るときの数字は、買取業者や不動産会社の提示額を複数並べて確かめます。売り方は借地権の売却、買い取ってもらう相手の選び方は借地権の買取にあります。

借地権とは：地上権と賃借権の2つ

借地借家法2条1号は、借地権を次のように定めています。

借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。 ― 借地借家法2条1号

つまり借地権は、建物を建てて持つために土地を使う権利で、中身は地上権か土地の賃借権のどちらかです。

★民法612条の「地主の承諾」は、賃借権についての規定です。契約書に「賃貸借」とあるか、「地上権設定」とあるかを確かめてください。東京地裁の案内も、19条の許可を「借地契約が土地の賃貸借契約の場合」の手続きとして説明しています。

無償で借りている土地は、借地権ではない

東京地裁は、土地を借りる契約を土地賃貸借契約（地代を支払うもの）・土地使用貸借契約（無料で使わせてもらうもの）・地上権設定契約の3つに分けています。そのうえで、借地非訟が扱う借地権は「建物の所有を目的とする土地賃貸借契約又は地上権設定契約」だと書いています。

★親の土地に子が無料で家を建てているような場合は、使用貸借（民法593条）で、借地借家法の借地権には当たりません。借地権割合を使った評価とは話が別です。

借地権付き建物とは

借地権付き建物は、借地の上に建っている建物を、借地権と一緒に扱うときの呼び方です。借地借家法10条は、借地権の登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、借地権を第三者に対抗できると定めています。

★相続したら、建物の登記名義を相続人に移しておくことが、借地権を守ることにもつながります。承諾の要否は借地権の相続にまとめました。

底地を売る・買うときの価格の考え方は、底地の買取価格にまとめています。

この記事でできていないこと

• 借地権を売るときの価格・相場は書いていません。借地権割合は評価のための割合で、売買の相場を示す一次資料を確認できていないためです
• 定期借地権等の評価の計算は扱っていません
• 相当の地代を払っている場合や、土地の無償返還の届出がある場合の評価は扱っていません
• 使用貸借の土地の相続税の扱いは、この記事では扱っていません
• 借地権の取引慣行がないと認められる地域かどうかの判断は、していません

次にやること

よくある質問

借地権割合とは何ですか？

国税庁が、相続税・贈与税で借地権を評価するために、借地事情が似ている地域ごとに定めた割合です（No.4611）。路線価図ではA〜Gの記号（A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%）で、倍率地域では評価倍率表の「借地権割合」欄で示されます。

借地権の相続税評価額はどう計算しますか？

自用地としての価額×借地権割合です（No.4611）。国税庁の計算例では、自用地としての価額2億370万円、借地権割合70%で、借地権の価額は1億4,259万円です。定期借地権等は別の方法で評価します。

借地権と地上権の違いは何ですか？

借地権は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」です（借地借家法2条1号）。地上権は借地権の中身の1つです。土地の賃借権を売るには地主の承諾が要り（民法612条）、得られないときは借地借家法19条の許可を申し立てられます。

借地人が底地を買い取る場合、価格はどう決まりますか？

地主との合意で決まります。相続税・贈与税の評価では、底地（貸宅地）は「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合」で計算しますが（No.4613）、これは税の評価のための算式です。

借地権割合が60%なら、借地権は更地の60%で売れますか？

そうとは限りません。借地権割合は地域ごとの評価のための割合で、残りの期間や地代、地主の承諾といった個々の契約の中身は入っていません。売るときは、複数の買取業者や不動産会社の提示額を比べてください。

この記事に関係する相談先（区分「訳あり・共有持分・借地権」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• 借地権 無料相談ドットコム 借地権の買取専門。地主との交渉を代行し、自社が買主になる 確認日 2026-08-23
• 成仏不動産 事故物件・訳あり物件の専門買取 確認日 2026-08-31
• 訳あり物件買取センター 空き家買取の専門店。借地権・再建築不可・共有持分に対応 確認日 2026-08-31

「訳あり・共有持分・借地権」の相談先を全部見る

この記事で参照した一次資料

• 国税庁 タックスアンサー No.4611「借地権の評価」（借地権の5種類・借地権の価額＝自用地としての価額×借地権割合・借地権割合は借地事情が似ている地域ごとに定められ路線価図や評価倍率表に表示・定期借地権等は別の評価（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-15確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.4613「貸宅地の評価」（借地権の目的となっている宅地＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合・借地権の取引慣行がないと認められる地域は借地権割合20%で計算（2026-09-15確認））
• 国税庁 財産評価基準書「路線価図の説明」（A:90%〜G:30%・路線価は1平方メートル当たり千円単位・「215D」の読み方・300C／奥行35m／700平方メートルの計算例（2026-09-15確認））
• 国税庁 財産評価基準書「評価倍率表（一般の土地等用）の説明」（倍率地域の借地権割合は評価倍率表の「借地権割合」欄に掲載（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「借地借家法」（2条1号（借地権の定義）・10条（借地権の対抗力）・19条（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）（2026-09-15確認））
• e-Gov法令検索「民法」（265条（地上権の内容）・593条（使用貸借）・601条（賃貸借）・612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）（2026-09-15確認））
• 東京地方裁判所「第1 借地非訟とは」（土地を借りる契約は賃貸借・使用貸借・地上権設定の3つ・借地非訟が扱うのは建物所有目的の賃貸借か地上権設定・19条の許可は賃貸借の場合・鑑定委員会が借地権価格等について意見（2026-09-15確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-15 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

相続の相談先をまとめて見る