借地借家法｜61条のどこに何が書いてあるか。契約で変えられない条はどれか

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最終更新 2026-09-17

「借地借家法」を開くと、自分に関係のある条が見つかりません。 理由は2つあります。

1つは、この法律が3つの別の話を1つに入れていること。 もう1つは、61条のうち21条が裁判の手続きで、読む必要のない人が大半だということです。

この記事では、どこに何が書いてあるかだけを並べます。

まず、読む場所は3つに分かれている

この表を引用する

★相続で出てくるのは、ほとんど第二章です。 土地を借りて家が建っている、という状態を引き継ぐ話だからです。

1条は、この法律が何のためにあるかを書いています。

この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。 ― 借地借家法1条

成仏不動産16

借地権 無料相談ドットコム15

訳あり物件買取センター7

点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

「借地権」の意味は2条で決まっている

この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。一 借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。 ― 借地借家法2条1号

★地上権も賃借権も、どちらも借地権です。 「地上権と借地権の違い」という並べ方が成り立たないのは、この定義のためです（詳しくは地上権と借地権の違い）。

★契約で変えられない条は、法律が自分で指している

借地借家法には「強行規定」という見出しの条が5つあります。これはどの条が契約で変えられないかを示す条です。

条文はすべて同じ形です。

第十条、第十三条及び第十四条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。 ― 借地借家法16条

★「無効とする」なので、契約書にどう書いてあっても効きません。 ただし不利なものだけです。借地権者に有利な特約は残ります。

守られていない条もある

上の5つに名前が出てこない条は、特約で変えられる余地があります。

★地代の増減（11条）が強行規定に入っていないのは、契約書を読むときに効きます。 地代の決め方は契約で定められていることが多く、その定め方そのものが争いになります（地代の相場と決め方）。

★定期借地権が「できる」理由は、条文の一句にある

22条は、こう始まります。

存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新……及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。 ― 借地借家法22条1項

★「第九条及び第十六条の規定にかかわらず」——つまり、上の強行規定を明示的に外しています。

普通の借地権ではできないことが、定期借地権ではできる。 その根拠は、22条が自分で強行規定の名前を挙げて外しているからです。 だから契約書に「定期借地権」と書いてあるかどうかが、決定的に効きます。

住むためのマンションの場合は、23条が「専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）」なので使えず、 22条だけが残ります（定期借地権のマンション）。

自分の質問から条を引く

★いちばん下だけは、この法律の外です。評価は国税庁の通達で決まります。

確かめられなかったこと

• 裁判手続（41〜61条）の中身。条の見出しまでで、本文は引いていません。
• 旧借地法との関係。附則に経過措置がありますが、附則の条文は取り出せませんでした（同じ条番号が本則と附則の両方にあり、取り違える危険があるため）。 ★平成3年より前に始まった借地は、旧法のままの部分があります。契約の開始年を確かめてください。
• 判例。条文だけを並べています。実際の争いは条文の当てはめで決まるので、個別の判断は専門家に確かめてください。

この記事に関係する相談先（区分「訳あり・共有持分・借地権」の台帳から）

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• 借地権 無料相談ドットコム 借地権の買取専門。地主との交渉を代行し、自社が買主になる 確認日 2026-08-23
• 成仏不動産 事故物件・訳あり物件の専門買取 確認日 2026-08-31
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この記事で参照した一次資料

• e-Gov法令検索「借地借家法」（法令XML・API）（法令番号は平成三年法律第九十号、公布は平成3年10月4日（法令XMLの公布年月日の属性）。本則は61条で、第一章 総則（1〜2条）／第二章 借地（3〜25条・4節）／第三章 借家（26〜40条・3節）／第四章 借地条件の変更等の裁判手続（41〜61条）。条の見出しと本文は API（/api/1/lawdata/403AC0000000090）が返す法令XMLの MainProvision から取得（2026-09-17確認）。引用した条文: 1条（趣旨）・2条（定義。借地権＝建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）・3条（存続期間30年）・7条（再築による延長。借地権設定者の承諾がある場合に限り20年）・9条（強行規定。この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは無効）・13条（建物買取請求権）・16条（強行規定。10条・13条・14条）・21条（強行規定。17条から19条まで）・22条（定期借地権。第九条及び第十六条の規定にかかわらず）・23条（事業用定期借地権等。専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く））・24条（建物譲渡特約付借地権）・30条（強行規定。この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは無効）・37条（強行規定。31条・34条・35条））

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