共有名義を単独名義にする費用｜登録免許税は原因で5倍変わる

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最終更新 2026-09-17

共有名義の不動産を1人の名義にまとめたいとき、いくらかかるのか。

調べると「登録免許税は0.4%」と書いてあるページと「2%」と書いてあるページが両方出てきます。 どちらも正しいことがあります。税率は不動産の値段ではなく、どの原因で名義を移すかで決まるからです。

この記事では、条文で確かめられる税率と、原因の選び方で何が変わるかだけを書きます。

先に結論：同じ不動産でも、原因で5倍違う

この表を引用する

出典: 登録免許税法 別表第一 第一号（2026-09-17確認）

★共有物の分割は、相続と同じ0.4%です。贈与や売買として移すと2%になるので、同じ不動産で5倍の差が出ます。 ★ただし、原因は選べるものではありません。実際に何があったかで決まります。あとで詳しく書きます。

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点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

登録免許税の税率は、条文が原因ごとに分けている

登録免許税法の別表第一は、所有権の移転の登記をこう分けています。

（二）所有権の移転の登記 　イ　相続又は法人の合併による移転の登記　不動産の価額　千分の四 　ロ　共有物の分割による移転の登記　不動産の価額　千分の四 　ハ　その他の原因による移転の登記　不動産の価額　千分の二十 ― 登録免許税法 別表第一 第一号

千分の四は0.4%、千分の二十は2%です。

★「ロ 共有物の分割」が独立して置かれていることが、この記事の要点です。贈与も売買も「ハ その他の原因」に入るので2%ですが、共有物の分割は相続と同じ0.4%の側に書かれています。

★借地権のような権利を1人にまとめる場合は、別の行です。同じ表の（三）ハ「共有に係る権利の分割による移転の登記」は千分の二（0.2%）です。所有権と権利で税率が違います。

税額の出し方と端数

課税標準は固定資産評価額で、実際の売買価格ではありません。端数の処理と、計算が1,000円未満になるときの扱いは相続登記の費用に条文つきで書いてあります。この記事では繰り返しません。

「どの原因になるか」は、選ぶのではなく決まる

ここが費用を左右します。名義をまとめるときに実際に起きていることは、だいたい次の3つです。

★「共有物分割にしておけば安い」という話ではありません。共有物の分割は、共有をやめて権利を整理するという実体があってはじめて成り立ちます。実際は持分を買っているのに原因だけ分割と書く、ということはできません。

★不動産が1つしかない共有では、現物で分けられないことがあります。その場合に1人が全部を取得して代金を払う形は、実質的に買い取りに近づきます。どの原因になるかは登記の場面で判断されるので、登記の前に司法書士に確かめてください。

タダで持分をもらうと、贈与税が出ることがある

登録免許税とは別に、もらった側に贈与税がかかることがあります。国税庁は暦年課税の計算をこう示しています。

• 基礎控除額110万円
• 基礎控除後の課税価格に、下の速算表の税率を掛けて控除額を引く

出典: 国税庁 No.4408「贈与税の計算と税率（暦年課税）」（令和8年4月1日現在法令等・2026-09-17確認）

★これは一般贈与財産用の速算表です。親子など特定の関係では別の表（特例贈与財産用）があります。どちらに当たるかは国税庁のページで確認してください。

★持分の評価額が110万円を超えると、税率が2%の登記費用より重くなることがあります。「登録免許税を安くする」ことだけを見て原因を決めると、税金の側で逆転します。

話がまとまらないときは、民法に手続きがある

相手が応じないときの道は、条文に用意されています。

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。 ― 民法256条1項

協議が調わないときは、裁判所に請求できます。

共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求することができる。 ― 民法258条1項

裁判所が命じられる方法は2つ挙げられていて、どちらもできないときなどに競売になります。

出典: 民法258条2項・3項（2026-09-17確認）

★2号の「共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法」が、1人にまとめる形そのものです。裁判所は、価格の賠償・物の引渡し・登記手続の履行まで命じることができます（同条4項）。

★遺産分割が済んでいない共有は、別枠です。民法258条の2は、遺産共有の持分については先に遺産分割で決めるものとし、相続開始から10年を経過したときの例外を置いています。まず兄弟で遺産を分けると遺産分割協議書の書き方を見てください。

司法書士に頼む場合の報酬

報酬に基準はなく、事務所ごとに決まります。日本司法書士会連合会が公表しているアンケートの平均額（所有権移転登記の相続・贈与など）は相続登記の費用にまとめました。この記事では数字を繰り返しません。

★見積もりは「報酬」と「実費」を分けて出してもらってください。登録免許税は誰がやってもかかるので、比べる意味があるのは報酬の部分です。

まとめる代わりに、持分を手放す道

1人にまとめるにはお金を出す側が必要です。それが用意できないときは、逆に自分の持分を手放す選択が残ります。

出典: 各社の公式サイト（訳あり物件買取センター 2026-08-31確認／相続アシスト 2026-09-15確認）

★持分だけを売る話は共有名義の相続不動産、買取業者に売る前の確認は共有持分の買取業者にまとめています。この記事は1人にまとめる側の費用だけを扱っています。

条件から窓口を絞りたいときは訳あり物件・共有名義・借地権の買取業者と状況から相談先を選ぶから入ってください。

関連する記事

• 登録免許税の端数と司法書士報酬の平均 → 相続登記の費用
• 持分だけ売る・全体を売る → 共有名義の相続不動産
• 買取業者に売る前の確認 → 共有持分の買取業者
• 相続の名義変更の期限 → 相続した不動産の名義変更
• 分け方でもめているとき → 兄弟で遺産を分ける
• 買い取ってくれる相手を探す → 訳あり物件・共有名義・借地権の買取業者

この記事でしていないこと

• 共有物分割にしたときの譲渡所得の扱いは書いていません。持分に応じた分割かどうかで扱いが変わるとされていますが、当サイトは国税庁の一次資料で確認できていません
• 特例贈与財産用の速算表は載せていません。この記事に載せたのは一般贈与財産用の表だけです
• 不動産取得税は扱っていません。都道府県の税で、登録免許税とは別です
• 司法書士報酬の額は書いていません。基準が無く、相続登記の費用に公表平均を載せています
• どの原因に当たるかの判断はしていません。実際に何があったかで決まるので、登記の前に司法書士に確かめてください
• 裁判の期間や費用は書いていません。一次資料で確認できていません

次にやること

よくある質問

共有名義を単独名義にする登録免許税は、0.4%ですか2%ですか？

移す原因で決まります。共有物の分割による移転なら千分の四（0.4%）、贈与や売買による移転なら千分の二十（2%）です（登録免許税法 別表第一 第一号（二）ロ・ハ）。相続による移転も0.4%です。

原因を「共有物分割」にすれば安くできますか？

原因は選ぶものではありません。共有物の分割は、共有をやめて権利を整理したという実体があって成り立ちます。実際は持分を買っているのに分割として登記することはできません。どの原因になるかは、登記の前に司法書士に確かめてください。

兄弟から持分をタダでもらうと、税金はかかりますか？

もらった側に贈与税がかかることがあります。暦年課税の基礎控除は110万円で、それを超えた部分に速算表の税率がかかります（国税庁 No.4408）。持分の評価額が大きいと、登録免許税の差より贈与税のほうが重くなることがあります。

相手が名義をまとめることに応じません。

民法256条1項は各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定めています。協議が調わないときは258条1項で裁判所に請求できます。裁判所は、持分を取得させる方法や、登記手続の履行まで命じることができます（同条4項）。

遺産分割が終わっていない共有でも、同じですか？

違います。民法258条の2は、遺産共有の持分については先に遺産分割で決めるものとしています。相続開始から10年を経過したときの例外が置かれています。まず遺産分割を進めてください。

この記事に関係する相談先（区分「訳あり・共有持分・借地権」の台帳から）

当サイトが公式サイトの表記を確認して記録している会社です（名称順。区分の順位はランキングにあります）。

• 借地権 無料相談ドットコム 借地権の買取専門。地主との交渉を代行し、自社が買主になる 確認日 2026-08-23
• 成仏不動産 事故物件・訳あり物件の専門買取 確認日 2026-08-31
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この記事で参照した一次資料

• e-Gov法令検索「登録免許税法」（別表第一 第一号（二）所有権の移転の登記 イ 相続又は法人の合併による移転の登記＝不動産の価額の千分の四／ロ 共有物の分割による移転の登記＝不動産の価額の千分の四／ハ その他の原因による移転の登記＝不動産の価額の千分の二十。（一）所有権の保存の登記＝千分の四。（三）ハ 共有に係る権利の分割による移転の登記＝千分の二（2026-09-17確認））
• e-Gov法令検索「民法」（256条（各共有者はいつでも共有物の分割を請求できる。ただし5年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。更新は5年を超えられない）・258条（協議が調わないときは裁判所に分割を請求できる。1号 現物分割 2号 共有者に債務を負担させて他の共有者の持分の全部または一部を取得させる方法。これらができないとき等は競売を命じることができる。4項で価格の賠償・物の引渡し・登記手続の履行等を命じられる）・258条の2（遺産共有の持分は遺産分割が先。相続開始から10年を経過したときの例外）（2026-09-17確認））
• 国税庁 タックスアンサー No.4408「贈与税の計算と税率（暦年課税）」（基礎控除額110万円。一般贈与財産用の速算表は、基礎控除後の課税価格200万円以下10%（控除額なし）・300万円以下15%（10万円）・400万円以下20%（25万円）・600万円以下30%（65万円）・1,000万円以下40%（125万円）・1,500万円以下45%（175万円）・3,000万円以下50%（250万円）・3,000万円超55%（400万円）（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-17確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-17 です。
法令・制度は改正されます。手続きの前に、必ず最新の条文と担当する専門家の説明をご確認ください。

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