土地の相続税評価額の調べ方｜路線価図と倍率表

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最終更新 2026-09-03

土地の相続税評価額は、国税庁が計算のしかたを公開しています。ここでは書き足さずに、そのまま並べます。

順番は、地目 → 地域の区分 → 計算

1. 地目ごとに分ける

土地は、原則として、宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。

一区画をまとめて1つの値段にするのではありません。宅地は宅地、畑は畑として評価します。

2. 路線価のある地域かどうかを調べる

国税庁は、地域を2つに分けています。

• 路線価が定められている地域 → 路線価方式
• 路線価が定められていない地域 → 倍率方式

どちらに当たるかは、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で自分の土地の所在地を引いて確かめます。 ここを確かめないまま計算を始めると、方式ごと間違えます。同じ市区町村の中でも、路線価地域と倍率地域が混在します。

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点の内訳と順位の決め方は総合ランキングに書いています。

路線価方式（路線価のある地域）

路線価図の数字は、千円単位

路線価の定義は、次のとおりです。

路線価（その道路に面している標準的な宅地の1平方メートル当たりの千円単位の価額）

路線価図の説明にも、こう書かれています。

1ページの標準地の1m²当たりの価格（千円単位で表示されています）

★単位は千円です。路線価図に 300 と書いてあれば、1平方メートル当たり300円でも300万円でもなく、 30万円という意味になります。桁を読み違えると、評価額が1000倍または1000分の1になります。

数字の後ろのアルファベットは、値段ではない

路線価図の数字の後ろには、300C のようにアルファベットが付きます。これは借地権割合で、国税庁は次のように定めています。

A:90％、B:80％、C:70％、D:60％、E:50％、F:40％、G:30％

この記号は、土地そのものの値段には足しません。借地の上に建物が建っている場合など、権利の割合を出すときに使うものです（計算例は借地権の相続に載せました）。自分の土地を自分で使っているなら、まずは数字のほうだけを見ます。

面積を掛ける前に、形の補正が入る

路線価をそのまま面積に掛けるのではありません。国税庁は、形状に応じた補正を挙げています。

• 奥行価格補正率
• 側方路線影響加算率
• 二方路線影響加算率

角地や、2本の道路に挟まれた土地は、加算のほうが働いて上がります。奥行が極端に長い、あるいは短い土地は、奥行価格補正率で下がることがあります。補正率の表そのものも国税庁が公開しています。

倍率方式（路線価のない地域）

倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地の評価方法です。

その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算した金額で評価します。

倍率は「評価倍率表」で確認することができます。

倍率方式のほうが、自分で出せる数字に近いです。固定資産税評価額は毎年の納税通知書に載っていて、倍率は評価倍率表で引けます。 掛け算1回で出ます。

逆に言えば、路線価地域の土地を、固定資産税評価額に何かを掛けて出すことはできません。 使う元の数字そのものが変わります。

家屋は、固定資産税評価額そのもの

固定資産税評価額に1.0を乗じて計算した金額によって評価します。したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。

建物のほうは、調べる手間がありません。納税通知書に載っている額が、そのまま評価額です。

自分で出した数字が、そのまま申告額になるとは限らない

ここまでは国税庁の記載どおりです。ただし、そこから先は書かれていません。

路線価方式には補正率が複数あり、どれをどう当てるかで額が動きます。また、小規模宅地等の特例のように、要件を満たすと評価額が大きく下がる制度があります。 当サイトは、個別の土地がいくらになるかの判断はしません。

自分で出した額は「だいたいの見当」までです。実際の申告額は、その土地を見た専門家でないと確定できません。

税理士に頼むかどうかの分かれ目と、報酬の目安は 相続税の税理士の選び方と報酬にまとめています。

相続税に強い税理士を紹介してもらう窓口のひとつです。当サイトの記録を要約します。

土地を売るほうを先に考えているなら、 相続した不動産の売却から読んでください。 相続税評価額と、実際に売れる値段は別のものです。名義の書き換えがまだなら、相続登記の必要書類が先になります。

この記事に関係する相談先（区分「専門家に相談する」の台帳から）

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この記事で参照した一次資料

• 国税庁 タックスアンサー No.4602「土地家屋の評価」（地目ごとの評価／路線価地域と倍率地域の区分／家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じる）
• 国税庁 タックスアンサー No.4604「路線価方式による宅地の評価」（路線価の定義（1平方メートル当たりの千円単位の価額）／奥行価格補正率・側方路線影響加算率・二方路線影響加算率）
• 国税庁 タックスアンサー No.4606「倍率方式による土地の評価」（固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる／倍率は評価倍率表で確認）
• 国税庁「路線価図の説明」（千円単位で表示されること／借地権割合 A:90% B:80% C:70% D:60% E:50% F:40% G:30%）
• 国税庁「路線価図・評価倍率表」（路線価図と評価倍率表の公開先。所在地から引く）

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