相続した不動産の売却と確定申告｜必要書類

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最終更新 2026-09-20

相続した不動産を売った翌年の確定申告で、何を添えるかは「どの特例を使うか」で変わります。 そして空き家の特例では、同じ特例でも「どう売ったか」で書類が3通りに分かれます。

国税庁が挙げているものを、そのまま並べます。

先に、いちばん間違えやすいところ

税額がゼロでも、特例を使うなら確定申告が要ります。

取得費加算の特例（No.3267）には「この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です」と書かれています。空き家の3,000万円控除（No.3306）も同じで、確定申告書に所定の書類を添えて提出することが条件です。

「利益が出ていないから申告は要らない」と「特例で税額がゼロになる」は、別のことです。 後者は、申告しなければ特例そのものが使えません。

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1. 取得費加算の特例を使うときに添えるもの

相続税を払った人が、その相続税の一部を取得費に足せる特例です（No.3267）。

国税庁の「提出書類等」は2つです。

この表を引用する

株式などの場合は2が「株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書」または「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）【総合譲渡用】」になります。

国税庁は1の明細書について「この計算明細書を利用すると、取得費に加算される相続税額を計算することができます」と書いています。計算用紙と提出書類を兼ねています。

使える期間は、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡です。

2. 空き家の3,000万円控除を使うときに添えるもの

ここが本題です。国税庁は売り方で3つに分けています（No.3306「提出書類等」）。

（1）家ごと売った場合

被相続人居住用家屋を売るか、家と敷地をいっしょに売った場合です。

ロの登記事項証明書等では、次の3つを明らかにする必要があります。

• 売った人が家と敷地を相続または遺贈で取得したこと
• その家が昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• その家が区分所有建物登記がされている建物でないこと

ニの証明書には期限があります。譲渡の日前2年以内に、証明のための調査が終了しているか、評価されているものに限られます。

（2）取り壊して、土地だけ売った場合

家を全部取り壊してから敷地を売った場合です。

添えるのは、（1）のイ・ロ・ホと、被相続人居住用家屋等確認書です。 ニの耐震基準適合証明書は出てきません。建物が無いので当然ですが、（1）と混ぜて覚えていると、要らない書類を探すことになります。

ただし確認書の中身が変わります。（2）では市区町村が、家が相続の時から取壊し等の時まで事業・貸付け・居住に使われていないこと、敷地が取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地に使われていないことまで確認した旨を記載します。

（3）売ったあと、翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しをした場合

譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすことになった場合や、家を全部取り壊した場合です。

添えるのは、（1）のイ・ロ・ホと、被相続人居住用家屋等確認書です。

3. 確認書は、市区町村に先に動いてもらう書類です

3つの区分すべてに出てくるのが「被相続人居住用家屋等確認書」で、これだけは自分で用意できません。売った資産の所在地を管轄する市区町村長が交付します。

確認書で市区町村が確認する事項は、国税庁の記載では次のようなものです。

• 相続の開始の直前に、被相続人がその家に住んでいて、ほかに住んでいた人がいなかったこと
• 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住に使われていないこと
• 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は、その事情と、入所時から相続開始直前まで物品の保管などに使われ続けていたこと
• 家と敷地を相続または遺贈で取得した相続人の数（令和6年1月1日以後の譲渡に限る）

★当サイトは、交付までにかかる日数を持っていません。市区町村ごとに違い、公表していないところもあります。申告期限の直前に請求して間に合う前提で動かないでください。

4. 相続人が3人以上だと、控除額が変わります

令和6年1月1日以後に行う譲渡で、家と敷地を相続または遺贈で取得した相続人の数が3人以上である場合、控除の上限は3,000万円ではなく2,000万円になります（No.3306）。

確認書に「相続人の数」を記載する事項が入っているのは、このためです。

この記事でしていないこと

• 税額の計算をしていません。取得費・譲渡費用の中身で結果が変わり、当サイトは個別の判断をしません。
• どの特例が有利かを比べていません。取得費加算と空き家の特例は併用できません（No.3306 の要件）。どちらを使うかは金額次第です。
• 申告書の書き方を説明していません。様式と手引きは国税庁が公開しています。
• 交付や取得にかかる日数を書いていません。確かめていないからです。

次に進むところ

売るところから順番に見たい場合は、相続した不動産を売却したときの税金と、売るまでの順番にまとめています。特例の「3年」の数え方が2つの特例で違うことも、そちらに書いています。

まだ売る前で、いくらになるかを知りたい場合は査定・相談の窓口を、家が空き家のままになっている場合は相続した空き家をどうするかをご覧ください。

よくある質問

税額がゼロなら、確定申告はしなくてよいですか

特例を使ってゼロになるなら、申告が必要です。 取得費加算の特例も空き家の特例も、国税庁の記載は「確定申告をすることが必要」です。申告しなければ、その特例自体が使えません。

取得費加算と空き家の3,000万円控除は、両方使えますか

使えません。No.3306 の要件に、この特例と取得費の特例は併用できない旨が定められています。

被相続人居住用家屋等確認書は、どこでもらえますか

売った不動産の所在地を管轄する市区町村です。住んでいる市区町村ではありません。交付にかかる日数は市区町村によって違うため、当サイトでは日数を書いていません。

家を取り壊して土地だけ売りました。耐震基準適合証明書は要りますか

国税庁の（2）の区分に、その書類は挙がっていません。取り壊した場合に添えるのは、譲渡所得の内訳書・登記事項証明書等・売却代金が1億円以下と分かるもの・被相続人居住用家屋等確認書です。

昭和57年に建てられた家ですが、空き家の特例は使えますか

No.3306 の対象は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋です。それより後に建築された家屋は、この特例の「被相続人居住用家屋」に当たりません。

売却代金に上限はありますか

1億円以下であることが要件です。売買契約書の写しなど、それが分かる書類を添えます。

この記事に関係する相談先（区分「専門家に相談する」の台帳から）

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この記事で参照した一次資料

• 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（提出書類は(1)相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書(2)譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］等／要件は相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-20確認））
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（提出書類を売り方の3区分で規定／被相続人居住用家屋等確認書は市区町村長が交付／耐震基準適合証明書等は譲渡の日前2年以内の調査／売却代金1億円以下／相続人3人以上は2,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡）（令和8年4月1日現在法令等／2026-09-20確認））
• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（譲渡所得の計算（2026-09-20確認））
• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（取得費と取得の時期は被相続人から引き継ぐ（2026-09-20確認））

制度と法令についての記述は、上の資料にもとづきます。手続きの進み方や事業者の選び方など、資料で確かめられない部分は「編集部の見立て」として本文中で分けています。当サイトが資料を確認したのは 2026-09-20 です。
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